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武汉麓洲生态城

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麓洲生态城的逻辑完全反过来：它先搭框架引水筑岛，然后建公园、商业、艺术中心等，先做好一个最美的公共空间，最后才是让房子从里面零星的生长出来。

△麓洲规划图

别的项目是景观服务于房子，配套服务于房子，景观和配套是拉高溢价的工具；麓洲是先做好一个很美的岛，然后再让你住在里面。

场景是主角，房子是配角。

这就是它跟其他项目最大的不同，也是形成绝对区隔的根本。

△麓湖实拍图

总规划约6000亩，万华只拿了2600亩盖房子，剩下的3400亩全部留给了水系、公园和配套。容积率只有1.08——三环内，用别墅的容积率在造一座城。100万m²的公园系统，34万m²的商业场景，8大水岸建筑地标，12所K15学校。

△麓洲起步区规划图

这意味着什么？意味着你买的不是一套房，你买的是住在岛上的资格。你买的是每天下楼就能划船、就能看展、就能在岛上喝咖啡的生活。你买的是"回家即度假"的情绪价值。

但有人要算经济账，说2万多的价格为什么不买二环内？

我打个比方你就明白了——你用的是iPhone 13，我用的是iPhone 17 Pro。都是手机，能是一个价吗？

麓洲的价格里，有一部分叫“审美溢价”。这部分钱，你愿不愿意花，取决于你觉得美重不重要。

觉得不重要的人，有一万种理由说它不值。觉得重要的人，站在麓客岛的岸边就什么都懂了。

为这么美的环境买单，为这种"被设计过的自然"买单，为这种"离尘不离城"的隔离感买单，溢价是必然的。这个世界上没有又便宜又好的东西，觉得不值的人，只能说明他们对"好"的定义还停留在功能性层面，而没上升到审美和精神层面。

△麓湖实拍图

再说，麓洲远吗？一点都不远！

麓洲距离二七滨江金融中心只有区区4公里，到武汉天地，十几分钟；到武昌万象城，20分钟；到汉街，20多分钟。实际上，以泰康为中心，出发去武汉天地和出发到麓洲，车程时间几乎一样。

这怎么能称得上远呢，它甚至比光谷的项目离武汉市中心还要近得多。

为什么大家觉得它远？因为心理距离，不是实际距离。它不在你熟悉的环线叙事里，所以你觉得它远。

江北快速路、解放大道延长线都通了，路网已经非常成熟。它的近期配套就是武汉天地，商业、餐饮、社交全部满足。远期配套是它自己建设的约34万方商业体系，艺展中心、无界商业中心、浮云水集、焰火食集等，这些东西正在一一兑现。

麓客岛去年已经开业，一经面世就成为顶流遛娃休闲地；

△麓洲实拍图

公园水系现在就能走进去游玩、划船；

△麓洲实拍图

首期落地学校是武汉小学+武珞路中学，小学今年动工；

△武汉小学效果图

右岛的商业群正在施工建设，无界商业中心今年10月动工......

△右岛地标效果图

最大的质疑，其实不是位置，不是价格。

我用几个数字回答你。

从2022年到现在，万华在麓洲光拿地就砸了近60亿。改造水系、建公园、建艺展中心、建麓客岛，又是几十亿。

加起来七八十个亿砸进去，房子还没开始正式卖。就算开始卖房，前面三年的住宅可售量，跟前期的投入比起来，根本不在一个量级。也就是说，万华根本就没打算靠前几期房子回本。

这些都是已经投进去的真金白银。土地拿了，水面改造了，公园建了，商业建了。最贵的东西已经投进去了——土地和水环境的营造。

跟这些相比，做房子反而是最便宜的事。

为什么万华敢这么干？

1、对城市发展方向的确定性和笃定。长江新区是武汉的未来，这是省市各级的共识，看不懂的人只是眼光短浅。其他开发商都在做现成的，万华愿意投资城市的未来。为什么国内不下于20个城市邀请万华去做城市规划？因为它具备城市规划和脉络梳理的能力。造城这件事，正是万华的舒适区。

2、回到武汉，择地非常重要的指标：城市朝哪发展？研判这些是万华拿手的。所以它选到了武汉三环内能给到的最大面积土储。无论当下接不接受、承不承认，这都是未来一定会发生的事情，三年左右，价值自然兑现。

3、因为它的开发路径和思维模式是深耕，不是打一枪换一地。一旦选择了一个好的城市和板块，愿意用最大的投入去做。过去30年只做了6个项目，每一个都是改变城市格局的史诗级作品。

4、因为过去谨慎甚至胆小的投资开发理念，让万华成为市场下行期少数还留在谈判桌上的开发商，且背后还有郎酒集团做坚实后盾——拥有千亿筹码还没下桌的，万华是绝对的少数派。

回到麓洲这个项目，已经砸下去的近百亿、配套和生态以及明确时间表的公示、多个城市级配套今年内的全面动工，哪一个不是底气？

所以为什么一定会成功？

这是对城市绝对研究后的结论。万华不是在赌，而是算准了才下注。

可以来看看成都麓湖——总占地约8300亩，约2100亩湖域，开发了20年还在出新项目。2023年单盘销售额170亿，全国前三；2024年140亿以上。房价从2万拉到10万，一期比一期卖得贵。

△麓湖实拍图

从0到1这件事，万华在成都已经走过一遍，成都麓湖的业主，也尝到了长期主义的甜头。

从成都到武汉，站在巨人的肩膀上，不缺钱，不缺经验，不缺耐心。

如果这条路上只能有一个人走到底，那一定是万华。