把好商品房面积管理的最后关口

原标题：把好商品房面积管理的最后关口

不动产登记机构应该当好“守门员”和“认证员”，确保登记面积的权威性和准确性

最近，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》在社会上产生巨大反响，引发了媒体、百姓对商品房产权面积的极大关注。

湖北省荆州市公众诉求平台也连续收到多起关于商品房面积的投诉和咨询，关注的焦点主要集中在商品房的公摊面积国家是否有详细的规定、作为计算公摊面积的公摊系数是否存在一个合理范围、商品房销售和物业费收取按套内面积计价是否更准确等方面。笔者认为，这些对于商品房面积的疑惑，既有专业技术原因导致的不理解，也有对现行商品房销售面积政策存在的认识误区。有必要及时厘清问题、澄清误区，以便相关主管部门更好地加强监管、维护百姓合法权益。

对于商品房产权面积，有几点认识需要澄清。

一是共有建筑面积的分摊有详细规定。目前，国家和各地方对应分摊的共有建筑面积计算均做出了规定，不动产测绘机构在进行房屋测绘计算分摊面积时是有据可查、有法可依的。

2000年8月1日实施的《房产测量规范》对共有建筑面积的分摊做出了一般规定。不少地方也结合当地实际，制定了地方的房产测绘技术规程，对共有建筑面积分摊进行了细划和补充。如湖北省出台的地方标准《房产测绘技术规程》在第9章对共有建筑的内容、应分摊的共有建筑面积和不应该共有分摊的建筑面积、分摊原则、计算公式、分摊方法的确定、参与分摊区域的划分、共有建筑面积的处理细则等均做出了详细规定。不动产测绘机构只要严格按照相关规范进行作业，一般不会出现随意扩大或者缩小公摊面积的情况。

二是共有建筑面积分摊的系数范围并无明确规定。很多人认为，现在的房屋共有建筑面积分摊系数过高，分摊面积太大，应该对分摊系数设置上限。事实上，由于房屋结构与用途多样，加上新的房屋设计概念还在不断涌现，对分摊系数设定一个上限是不太可能的。

近年来，为节约集约利用土地资源，全国各地都在提高容积率，高层建筑越来越多。同之前大量建造的多层步梯房相比，高层建筑结构复杂且容纳户数多，相关部门对高层建筑做出了不少强制性规定。例如,《住宅设计规范》要求12层及以上的住宅，每栋楼应设置不少于两部电梯，其中一部可容纳担架；楼梯梯段净宽不得小于1.1米，楼梯平台净宽不得小于1.2米；为满足居住需求，还要设置强、弱电井以及水井、风井等。同时，《建筑设计防火规范》中对防火及逃生也有相关强制性设计要求。而这些，也仅仅是对公共建筑部分提出了下限，根据实际情况，有些高层建筑的设计指标更高，相应的分摊部分多，分摊系数大。以笔者所在的湖北省荆州市为例，目前多层步梯房分摊系数一般不超过15%，高层电梯住房一般在30%左右，商业卖场甚至高达50%。

三是房屋预测面积与实测面积可能存在差异。实践中，商品房实测面积同预测面积时常会存在差异，购房人因此质疑。其实，绝大部分房屋预测与实测面积差异是由变更、调整造成的。而设计变更、调整的原因是多方面的，主要包括：修改工艺技术，增减工程内容，改变使用功能，设计存在错误、遗漏而提出合理化建议，施工中产生错误需要修正，使用的材料品种改变，工程地质勘察资料不准确而引起修改等。提出变更的，可能是建设单位、设计单位、施工单位、监理单位中的任何一个，也可能是几个单位都会提出。待房屋建成、竣工验收后，测量机构再参考变更后的图纸、预测数据及相关测绘规范，进行实地测绘、计算后得出的实测面积，同预测面积相比必定会有差异。

社会争议的一个重要着眼点，是商品房销售和物业费收取等，如果按套内面积计价，是否可以减轻老百姓的负担。商品房销售单价反映房地产价格水平的高低，房屋单价乘以房屋面积则是房屋总价，是广大购房者要付出的“真金白银”。在开发商销售房屋总价款一定的情况下，采取按什么面积计价，其实关系并不是太大。同理，在物业管理成本一定的前提下，采取按什么面积计价也对老百姓需交纳的物业费总额关系不大。当然，按套内面积计价的优势在于，会让老百姓觉得更直观一些，可以明明白白消费。

鉴于巨大的争议，在加强商品房面积管理上可以做出一些探索和尝试。一方面，在商品房销售时可以探讨采用不同的计价方式。事实上，按照《商品房销售管理办法》第18条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”商品房的计价方式，完全可以由开发商和购房人议定。需要强调的是，目前全国大多数地方都是按建筑面积计价销售商品房，这样更便于明确产权人的权益范围，产权人的权益不仅仅在套内面积，也包含公共部分。另一方面，加强商品房销售现场管理和合同管理，约束开发商对设计进行调整，也让设计单位和测绘机构在工作中更加认真负责。

对于登记机构来说，要做的是把好商品房面积管理的最后关口。

2017年，修订后的《测绘法》第22条规定：“县级以上人民政府测绘地理信息主管部门应当会同本级人民政府不动产登记主管部门，加强对不动产测绘的管理。”特别是在不动产测绘机构社会化、市场化以后，作为法定职责，测绘地理信息主管部门加强对测绘机构和测绘从业人员的管理，以及不动产登记主管部门加强对房屋测绘成果的审核和监管，尤为重要。

商品房建成经过验收合格后，购房人都会申请办理不动产登记，以更好地维护自己的权益。不动产登记机构应该当好“守门员”和“认证员”，把好商品房面积管理的最后关口,确保不动产登记面积的权威性和准确性。

一是制定测绘成果验收规范。目前，很多地方的测绘机构基本完成了脱钩改制，实现了社会化、市场化运营,但素质良莠不齐,其提供的测绘成果不一定符合不动产登记要求。因此,登记机构要制定测绘成果验收相关规范，尤其要对房屋公摊面积要求细化。测绘机构报送测绘成果时，要提供电子档和纸质档备查，要明确说明公摊部分范围。

二是建立对测绘成果抽样检查和现场检查相结合的检验制度。测绘机构提供测绘成果时，不动产登记机构在日常工作中可以根据施工图纸、房屋竣工资料等进行抽查，对于重大项目或有疑问的成果可以到现场实地查看，以确保成果的准确。

三是同一行政区内尽可能采用相同的测绘软件。同一测绘规范下，采用不同公司的测绘软件，得出的结果有可能不一致，出现测绘成果误差。为保持测绘成果一致性，同一行政区内测绘软件较好能够统一。

四是建立测绘成果质量保证金制度。测绘机构对测绘成果质量应终身负责，其缴纳一定数额的质量保证金可以增强对测绘机构的约束力，当测绘成果发生问题时，便于追诉责任。

【来源】《中国不动产》2018年第9期

【作者】湖北省荆州市不动产登记交易中心　蔡敏　汪勇　张恒返回搜狐，查看更多

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