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象屿金茂·满嘉

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这块地是金茂、象屿、东亚新华上个月在上海一批次土拍中拿下来的，花了大概14.6个亿，楼板价约2.45万/㎡。最让人意外的是，从拿地到方案公示只用了18天，这速度在现在的市场环境下，确实少见。

但更让人期待的是，这是嘉定新城首个全抬板设计的纯低密社区，容积率只有1.7，产品是洋房+叠加别墅。今天咱们就好好聊聊这个项目。

项目本身作为嘉定首个抬板社区，到底牛在哪？

先解释一下什么是"抬板设计"。简单说就是把整个社区的地面抬升起来，人在板上活动，车在板下通行，实现完全的人车分流。

这个设计有几个好处：

1. 安全性高：孩子老人可以在社区里随意活动，不用担心车辆

2. 私密性好：底层抬高，隔绝潮湿，户户视野、隐私更佳

3. 景观丰富：可以打造立体园林，有抬板、下沉庭院、底层架空等多层次景观空间

金茂象屿这个项目，小高层抬高达9.96米，叠墅区5.66米，形成约4.3米高差。这是嘉定目前为止首个做抬板的项目，在高层区域设计了长达60m左右的人行主入口，这个尺度确实有点气派。

项目整体是北高南低的布局，北侧是6栋11层的小高层（洋房），南侧是7栋4层的叠加别墅，共445户。这种高低配的布局，既保证了社区的纯粹性，又让不同产品都有不错的视野。

洋房和叠加，各有各的精彩

先说洋房，最大的亮点是"类一梯一户"。虽然官方说法是一梯两户，但因为是双向开门，所以每户都有独立的电梯厅，出了电梯就是自己家门口的感觉。

这样做的好处很明显——实际得房率会更高。再加上新规以后阳台面积有更多赠送，整体实得率应该会挺好看的。还有一个细节值得提：电梯厅都是明厅，有自然光，等电梯的时候不憋闷。

根据目前的信息，洋房大概有三个面积段：约107㎡、135㎡和150㎡。

107㎡户型：三开间朝南，三阳台设计，独立电梯厅是跑不了的。这个面积段适合刚改家庭，总价控制得比较好。

135㎡户型：会升级到超过7米的横厅，配上差不多等宽的连阳台，边套户型还会有很夸张的飘窗赠送。这个面积段应该是主力改善产品。

150㎡户型：基本就是135㎡的放大版，横厅超过8米，阳台和飘窗面积也更大。最关键的是，150平这一排南边就是4层的叠墅，没有高层挡着，采光毫无遮挡，而且正对着南边的紫气东来公园，景观视野很好。这个位置基本上就是楼王了。

再说叠加别墅，全部是4层两叠叠加产品、只有上下叠，没有中叠。这是叠墅产品里比较顶配的做法了，能做到每户独立电梯入户，私密性和体验感很接近独栋别墅。

面积段预估在180到200平左右。南侧是开阔的绿地，没有遮挡，采光和景观都有加分。上叠独享露台与阁楼，下叠私享南向花园与地下室，这种"真别墅"的垂直分区，确保了上下叠业主的绝对私密。

约92套的供应量，在核心区属于极度稀缺。从110㎡的刚需，到200㎡以上的叠拼深度改善，项目以清晰的面积梯度和总价阶梯，覆盖了不同的客群需求。

项目的品质感，从外立面就能看出来。根据规划要求，外立面主材应采用石材、铝材等材质，限制使用涂料、真石漆等涂刷类材料。

金属部分要用铝板、紫铜等防锈防腐金属材料。空调外机等设备不得外露，设备平台要增加金属格栅设计，格栅材色调要与主体外立面保持一致。

这意味着什么？意味着这个项目的外立面，大概率是大面积玻璃幕墙+金属铝板的组合，质感会很好，而且耐久性也强。在嘉定新城，这样的外立面标准算是很高的了。

装修标准方面，要求商品住宅装修标准不低于2500元/㎡。这个标准在目前的市场上属于中上水平，而且以金茂和象屿的品牌，实际呈现的效果应该不会差。

据了解，项目还将搭载金茂分户式科技系统。虽然具体细节还没公布，但可以参考金茂在其他项目上的科技系统，通常包括新风、地暖、智能控制等，居住舒适度会有明显提升。

下沉庭院+地下会所，体验感拉满

项目的公区配置也很有看点。除了前面提到的抬板设计，还有下沉式庭院+地下会所的配置。

下沉庭院的设计，让地下空间也能有自然采光和通风，通常会成为社区的社交中心。地下会所则可能包含健身房、游泳池、儿童活动区等功能，提升业主的生活品质。

底层架空也是项目的亮点之一。根据规划，住宅底层架空不小于高层住宅底层面积的30%。这些架空层可以做成各种主题空间，比如阅读区、茶室、儿童游乐区等，让社区有更多的公共活动场所。

107㎡洋房：总价约550-600万，刚改入场券

150㎡洋房：总价约750-900万，改善标杆

180-200㎡叠墅：总价约1100-1300万，终极改善

这个价格在嘉定新城是什么水平？我们对比一下就知道。

一年前远香湖F03A-4地块（即现林屿湖畔）的楼板价高达31850元/㎡，金茂象屿项目每平米成本低约7300元。这意味着在相同售价预期下，本项目拥有更充裕的单平米造价空间，足以支撑超配投入，而不必在成本与品质间妥协。

横向对比同板块的招商林屿湖畔，2025年3月拿的地，成交楼板价3.185万/平，容积率2.2。而象屿金茂联合体拿下的地块容积率1.7，匹配低密度的叠加，有不错的利润空间。

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