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2020年3月，祥生拿下大学城北两宗宅地，当时拿地的成本还不低，两宗地块溢价率分别达到了约29%与18%。

两宗地块总体量达到约50万方，总货值达到百亿，在杭州楼市中实属罕见。另一角度来看，可见当时祥生有多么的高调与阔绰。

这种信心的背景是，当时大学城北已经经历了长时间的断供，总户数3858套的大盘，配上26200元/㎡的房价，应该能在刚需市场有一波成功的收割。

事实上，江山云樾府首开，就给祥生浇了一盆冷水。5幢高层380套房子，只有388人登记，中签率只有98%。二开房源数量大幅减少到108套，中签率仅有约85.7%。

随后，江山云樾府就走上了清盘的漫漫长路。

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江山云樾府面对的“四道墙”

为何江山云樾府经历了4年销售，熬成了现房，还没卖完呢？

首先是“消失的板块”。如今的大学城北几乎已经是被遗忘的城市一角。

大学城北的登台亮相，可以回溯到2010年。彼时，这里是当时杭州主城区住宅用地储备最多小板块，保利、宋都、碧桂园相继拿地入驻，开始板块拓荒。

如今踏进大学城北板块，这里已经已是一片密集的现代化居住区。

随着板块日趋成熟，土地长期断供之后，大学城北也渐渐淡出了人们的视野。

大学城北几乎与下沙沿江走着相同的开发路径，最终也走向了相似的结局。

其次是“消失的房企”。浙江房企祥生进军房地产后，集中发力，快速跻身千亿房企行列。这种成绩的背后，是高杠杆、高负债的代价。

后面的剧情，大家都很熟悉，楼市遇冷下行后，祥生与许多其他冒进的房企一样，难逃“暴雷”的结局。

这样的结局，对于房企在售的楼盘而言，基本上是致命的打击。在楼盘交付都打问号的情况下，销售只能是雪上加霜。

再有是“消失的地铁”。大学城北没有地铁，把很多刚需购房者挡在了门外。相比市中心板块，周边板块地铁的重要性不言而喻，基本上能与通勤成本与生活成本挂钩。

此前传出“北环快线”的地铁远期规划甚至要到2050年，换句话说，近几年落地的可能性几乎为零。

最后是“消失的红利”。在杭州楼市高歌猛进的年代，杭州楼市遍地黄金，即使如下沙大学城北，也不乏诱人的红利。

我查了一下数据，下沙大学城北二手房的价格，一度飙到了近三万每平，甚至超越了下沙沿江。

但是，如今的大学城北二手房，几乎是一片惨淡。挂牌价普遍咋2.3万元/㎡上下，成交单价2万出头大有人在，“破发”已是板上钉钉。

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配套基本到位，居住氛围浓厚

虽然如此，相比很多投资比例高的板块，下沙大学城北的入住比例比较高，也就是生活氛围还不错。

这一定程度上得益于板块开发初期，各种生活配套就同步落地。

水云和达城、圈圈里等商业综合体已经营业，满足周边业主的日常；各种学校资源丰富，包括启源幼儿园、启源小学、启源中学、云帆小学，以及一所国际学校。

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