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2025年2月，金茂联合庆隆以89.64亿元拿下虹口瑞虹新城地块，成交楼板价高达11.75万元/㎡。当时，这一价格较去年11月华润拿下的虹口区hk191A-03地块高出了逾20%，也顺理成章刷新了虹口宅地单价纪录。

图片来自上海规划资源官微

拿地不到半年，金茂就为璞元举办了盛大的产品发布会， 8月就推出首批房源。

40%中小户型的尴尬

金茂拿地之初，市场纷纷猜测，瑞虹地块打造的将是又一座金茂府。

没有想到，金茂最终推向市场的的是上海首座璞系产品——璞元。

示意图，来自金茂璞元官微

按金茂的说法，“璞系”作为其全新的TOP级产品线，“非一线不入，非核心不筑，非人文不璞，坚持为阅历丰盛、内心笃定的时代人物打造精神归属之所。”

然而，璞元项目规划40%以上为≤120㎡中小户型，这样的户型定位，未免与TOP级形成割裂，圈层纯粹性存疑。

地段与价格的偏差

金茂璞元项目地块之前被戏称为瑞虹11地块，其位于四平路与曲阳路的夹角，北面紧挨着十号线邮电新村站。

购房者对这一地段的认知，并不能与北外滩等顶级地段相比，是否能接受其虹口顶级地段的定价，仍是未知数。

据贝壳找房APP显示，目前，金茂璞元对面的建邦16区二手房6月成交均价约为11.75万元/㎡，瑞虹新城璟庭6月成交均价约为12.07万元/㎡，房龄较新的天悦郡庭6月成交均价约为13.62万元/㎡。

而在新房市场方面，在金茂璞元南面不远处、位置更靠近北外滩的碧云北外滩尊邸目前仍有还有少量235平方米的精装大平层在售，均价约为13万元/㎡。

综合来看，就其所处位置而言，金茂璞元16.6万元/㎡的均价还是存在一定挑战。

品牌透支 上海市场增长乏力

事实上，除了璞元地块以外，金茂在去年年底还联合其他房企以103.5亿元拿下宝山淞南、杨行三宗地块。

土地市场激进的同时，销售业绩的表现，却没有那么高光。

土储告急

据金茂最新年报显示，其2024年以前在上海主要获取的项目只有静安天悦项目（占35%）、普陀金茂府项目（占100%）、中环金茂府项目（占51%）和横沔二批地08-02地块（占40%）。

2024以来获取的项目包括润云金茂府、金茂棠前、上海淞南D地块和江湾金茂府。

但是，除了在江湾金茂府的权益达到70%，金茂在其余三个地块项目的应占权益都只在26-30%之间的水平。

今年的销售数据也佐证了这一点。根据中指研究院公布的2025年1-7月上海房地产销售业绩TOP20显示，金茂以71.2亿元的销售额排在第20位；但在权益销售额方面，金茂则掉到了TOP20以外。

供血不足

金茂此前在上海市场在售中的普陀金茂府和横沔项目，遇到了一定的去化压力。

普陀金茂府原名普陀景泰府，于2023年4月首开推出211套房源，均价8.23万元/㎡。受困于桃浦的历史包袱以及众多竞品，去化一般。随后，普陀景泰府升级为普陀金茂府。然而市场并不买单。截至8月7日晚上22点，首开至今两年多时间，普陀金茂府合共607套房源已售435套，去化率71.66%。

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图片来自金茂上海官微

张江金茂府的命运也是相似的。

2021年，金茂联合体（金茂&申迪&康桥经济联合社）拿下了横沔城镇单元07-01、08-06地块，并将其开发为“横沔玖境”，一期瑞府于2022年9月首开，均价6.6万元/㎡。2023年末，金茂又联合申迪取得了横沔二批地08-02地块（占40%）。

当外界普遍认为这里将是横沔玖境二期时，2024年4月，金茂上海官微发布公告称，将横沔08-02地块项目推广案名定为“张江金茂府”，打造“浦东首座3.0金茂府”。

虽然有了“金茂府”招牌加持，但这一项目实际地处康桥镇与川沙镇交界处，距离张江核心区域较远，交通及相关配套相对欠缺，不少购房者并不看好。张江金茂府从2024年6月首开至今，合共推出四批次567套住宅房源，已售436套房源，还有131套房源可售，去化率76.9%。

此外，金茂在去年底获得的淞南地块已于今年5月21日首开，江湾金茂府首推192套，宣告售罄，热销14亿。但根据网上房地产数据显示，截至8月8日，该批房源还有55套可售，并未清盘，去化率71.35%。

品牌消耗

当年大宁金茂府的现象级开盘，轰动上海，部分媒体口中的“府系逢开必罄”也标榜了金茂的实力。

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