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望金马府

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近期突然放出10套房源的中海御道，单价在5.3-5.8万元/㎡，但大多是非标户型，楼层也在低区。相比二手房，这几套新房几乎没有倒挂，显得吸引力不大，最终只有3户报名，远没有去年年底中海钱江湾的风光。

今年3月，收官加推61套的锦绣公馆，放风要涨到9万元/㎡，最后亮出了真实的价格：约8.5万元/㎡。然而，选房当天锦绣公馆没卖完，还剩了14套179方户型没被选走。算它生不逢时，一波“地王”项目涌出，尤其是水电新村、蒋村低密和望江TOD项目的好房子横空出世，让富豪有了2000万以上级的选择，一度品质过硬的锦绣公馆也就不那么香了。

让人没想到的是，到今天，锦绣公馆仍有部分大户型房源滞销。

在杭州江南岸，也有一个意外的滞销品——望金马府。

当初开发商压根就没想到会卖不光，河景低密墅区，规划了联排和叠排。为了筛选本地改善客户，项目披上了“隐身衣”——没有宣传，没有销售团队，看排屋样板房要验资800万（叠墅500万）。

结果呢？

选房当天风云突变，“金马”马失前蹄——首开61套房源，只选掉了28套，还有一大半没有选完。虽然，剩下的多是叠排房源，但也有选剩的排屋。而且，选剩的低密房源，续销至今仍没卖完。

当初的加价幅度确实有点离谱——358方排屋总价2200万，地下室是毛坯交付，开发商定价近5万元/㎡。研究员当时就讲，要这么卖就没人来玩了。果然，一语成谶。

这3个豪宅，一个是市中心的改善现房，一个有江景的加持，另一个是河景纯低密住区，在杭州新房“大干快上”的火热氛围中，突然失速、掉队，不禁让人有些好奇：何至于此？

前两者光有地段，产品本身或多或少存在短板，放在限价时代，它们的产品力还是能打的，问题是不限价时代，水电新村都已经把层高抬到3米6了，仍有购房者不买账——光抬架空层和层高，就是好房子了吗？

今后豪宅的卷，将是全方位的，从地段到配套，从产品的稀缺程度，到PK公区、园林景观、架空层，有没有像杭序府用上月光米黄石、白世茂石这样的“奢石”，还要看开发商品牌的溢价力。重重博弈下脱颖而出者，才能支撑起高价，譬如杭序府、锦上万象府、御境映庐，等等。

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，新近入市的不限价项目，一方面产品有明显迭代，包括从户型、外立面、公区、车库、装标等均有提升，因此增加了项目吸引力；另一方面，项目有一定的稀缺性，同时定价相对理性，并没有一味大幅涨价。所以才取得了漂亮的去化成绩。

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