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▲典型楼盘日照模拟（文末有高清无码视频免费获取方式）

光谷一路北片区（荷叶山片）是光谷少有的优质开发商扎堆区域，恒大（至少曾经是）、新世界、万科、华润、融创、蓝光、葛洲坝等品牌开发商均有布局。

但片区存在明显配套短板，核心短板在于交通与商业，地铁方面，最近的地铁站为佳园路站，并未深入片区核心，仅从周边经过；大型商业配套缺失，缺乏规模化、高品质的商业载体。

片区发展源于珞喻路沿线的辐射，早在十年前就已成为成熟居住片区，以武九铁路南环线为界，分为南、北两个片区。

其中南片区因融创壹号院、华润光谷中央公园、光谷润璟的开发，目前仍处于快速建设阶段。

整体而言，片区基础扎实、底蕴深厚，但受以佳园路地铁站为核心的工业片区影响，与关山大道形成了空间及心理上的明显割裂。

这片中间的工业片区，产业基础十分雄厚，以长飞、烽火为代表的产业集群，是光谷早期发展的重要引擎。但由于开发时间早、缺乏统一规划设计，视觉观感较差，宛如“低颜值学霸”。

▲关东工业园城市更新

不过，关东工业园城市更新工程已启动，这一举措将有效提升片区颜值，缝合光谷一路北片区与关山大道的割裂感，为片区发展注入新活力。

值得一提的是，城市更新不仅是颜值的升级，更将完善片区配套、优化空间布局，进一步弱化工业片区带来的割裂影响，推动光谷一路北片区与关山大道的联动发展，让片区的成熟度和宜居性再上一个台阶。

▲产业发展轴线将光谷一路北荷叶山片区与关山大道联系

2. 公园资源

与附近更成熟的关山大道片区相比，光谷一路北片区的核心优势是自然景观，片区被双面公园环抱，北侧为马鞍山森林公园，南侧为荷叶山公园，宜居属性突出。

▲光谷三山公园（荷叶山部分）

3. 商业资源

商业配套缺失是片区的主要短板，目前片区内主要的商业载体为佳园印象里和中央公园旁的文豪广场。

其中佳园印象里体量偏小，文豪广场规模有限，且根据控规图，文豪广场用地性质为居住用地，未来存在被拆除改建住宅的可能。

作为一个稳定的高密度居住片区，商业短板直接降低了居民生活便利性，也成为限制片区价值天花板的关键因素。

▲嘉园印象里

相对比较近的大型商业为片区南侧高新大道旁的山姆会员店+国创季佳荟，但步行距离超过1公里，略微超出日常舒适步行范围，满足居民购物娱乐餐饮等需求的便捷度相对较弱。

▲山姆会员店及国创季佳荟

4. 地铁交通

片区核心区域目前无地铁直接穿过，周边较近的地铁站为2号线佳园路站和11号线湖口站，远期规划有24号线。

图叔认为，即便现在很多人出行以开车为主，但地铁带来的人流商业聚集效应不可忽视，地铁的缺失仍是片区发展的一大制约。

结合当前地铁建设政策收紧的背景，24号线短期内落地可能性并不大，尚需要长期等待。

5. 教育资源

片区对口小学为光谷八小，初中为光谷二初。由于片区相对独立，学区划分较为稳定。

▲小学学区划分参考（三楼盘均对口光谷八小）

值得关注的是，融创壹号院西高层区北侧规划有教育用地，据悉将建设一所九年一贯制学校。

因该地块临近光谷八小，这所学校有可能是光谷八小的扩大部分（目前光谷八小为小学，推测九年一贯制学校可能承担初中部功能），不过目前暂无明确官方消息，仅为推测。

6. 片区整体评述

光谷一路北片区（荷叶山居住片）整体成熟度较高，自然环境优越，是宜居性强、交通相对便捷的区域。

但受产业区影响与关山大道形成割裂（将随城市更新弱化）、铁路影响以及商业氛围不足等因素制约，勿对该片区价值天花板有过高要求。

竞品区位及核心指标对比

目前光谷一路荷叶山片区主要在售楼盘共3个，分别是融创光谷壹号院（曾出现烂尾风波）、联投清能曼雲天樾、光谷润璟（为华润在该片区的第三个项目，前两个为华润昆仑御、华润光谷中央公园）。

以下从多维度对比三者差异，重点突出优势排序。

1. 交通区位：

曼雲天樾＞融创壹号院西高层区＞光谷润璟

从区位角度来看，曼雲天樾优势最为明显，是三个楼盘中最靠近地铁的项目，距2号线佳园路站约500米，同时，其与关东工业园城市更新地块完全接壤，能最大程度享受关东工业园城市更新带来的颜值提升、配套完善等红利。