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我们先来对比一下，海成江帆郡、保利阅江台、江山云著、华润嘉宸、江山云玺这一片，和江北嘴板块，哪一个的先天条件好一些。

其实严格来说，这根本没有太多的可比性。

江北嘴这边，是一个整体拆完再重新规划建设的板块，是城市CBD的重要一环，各大银行重庆分行的总部、商业有IFS和三洞桥、酒店有尼依格罗丽晶还有已经封顶的W、对面是来福士和洪崖洞……

江帆郡这一片，优点是位于城市核心、且有江景，但除此以外就没太多优点了，前面提到的这几个楼盘，是见缝插针修出来的，除了这几个新盘外，周边的城市界面的确非常一般，旁边有变电站，不远处的飞来寺虽然名字好听但实则是个公墓。放在整个北区看，这样的基础条件只能说是普普通通。

如果你只听上面的介绍，是不是觉得，江北嘴的房价至少应该比江帆郡这一带贵一倍才合理？

但事实是，江北嘴紫御江山楼栋位置差点的高层塔楼二手房单价一万二，华润嘉宸的四代宅二万一起，今天这篇推送的主角，海成江帆郡，号称全景舱比过往的四代宅还高半个身位，单价肯定不会比嘉宸低。

生活有时就是这样喜剧。

有些朋友会把江北嘴现在住宅品质的拉胯，怪到中海头上，说它浪费地块、糟蹋城市形象，把本该做出城市名片的地方，做成了安置房，要是交给龙湖置地棕榈泉绿城现在的江北嘴绝对不是这么一番景象，我个人觉得，这口锅对于中海来说不公平，或者说这个问题可以反过来问：当年为什么龙湖置地棕榈泉没来？

我们回过头来看，江北嘴住宅批量开发的时候，是个什么样的市场环境。我依稀记得，寰宇天下和紫御江山的第一次开盘时间都是2011年（如果我记瓢了，欢迎大家留言更正），那时候重庆北区的房价，一手房建面也就是六七千的水平。

除了房价水平低以外，当年的江北嘴，还有一个非常非常重要的限制条件，就是容积率。拆迁和基础设施建设投入了大量成本，所以每亩地的价格，不能卖得太便宜，但房价水平又低，为了解决这个矛盾，只能是把容积率提上去，每亩地多建点房子，让楼面价不至于高到离谱的同时，按亩算的土地价格又能交代得过去。所以我们看到寰宇天下的高层组团、天擎天悦之类，容积率很多都做到了4点几，紫御江山更高。

对开发商来说，这种地块的操盘难度是非常大的。每亩地这么贵、就算用高容积率分摊楼面价也不低，这么高的容积率你得做超高层、建筑成本也比普通商品房高，楼盘体量还大、住房套数又多，你全部做大户型？哪来这么多有钱人来买？

在围观群众眼里，一切都是很容易的，老荫茶一泡二郎腿一翘，巴拉巴拉就是一通输出，从宏观经济到俄乌冲突，没有他不懂的没有他搞不定的，重庆之所以还存在种种问题，最主要的原因就是没选他当市委书记。

事实上按照当年的种种客观因素和限制条件，无论是哪家开发商来，都不可能用寰宇天下江和紫御江山的地块，修出今天公众眼里的品质楼盘和漂亮房子。龙湖当年在重庆是自带光环的，但就在江北嘴旁边不远的春森彼岸起起伏伏，就已经把它折磨得心力交瘁，不可能再来拿一堆高容积率土地来继续折磨自己，在新兴板块拿便宜地，做漂亮示范区才是它当年的主打歌。但当年中海的策略恰恰相反，它更愿意做城市中心的超级大盘，一个楼盘开发五六年甚至七八年，周期长、赌房价上涨，前半程不赚钱也没关系，后半程连本带利捞回来，容积率高不高楼盘品质好不好，能不能讨得小资们的欢心和好评，根本不在它的考虑范畴。

于是中海和江北嘴一拍即合，于是江北嘴的住宅就成了今天的样子，虽然品质不咋样，但好歹算是拉扯起来了、整体交付了。这种高容积率土地、加起来接近200万平米的建筑体量，如果都拿来做豪宅、做公众喜欢的漂亮房子，早就做成烂尾楼了，不信你可以问问历任世界花的主人公。但它遗留下来的问题就是，说起来这么好的一个板块，二手房卖不出溢价。

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