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江宁金茂府是中国金茂在南京江宁九龙湖板块打造的高端住宅项目，定位为 “低密四代宅 + 科技系统” 的标杆作品。以下从项目核心信息、产品设计、区域价值、市场表现及未来潜力等维度展开分析：

一、项目核心信息

开发商与定位

由央企中国金茂开发，属于其 TOP 级 “府” 系产品线，是南京第四座金茂府，也是江宁首个金茂府项目。项目容积率仅 1.8，为九龙湖近 10 年来容积率最低的宅地之一，主打低密改善市场。

地理位置

位于江宁区苏源大道以东、清水亭西路以北，紧邻九龙湖公园和牛首山河，被 “双湖一河” 生态资源环绕，三面无高建筑遮挡，75% 房源可享瞰湖视野。距离地铁 3 号线九龙湖站约 1.2 公里，规划中的地铁 12 号线（双龙大道站）预计 2028 年通车，交通便利性突出。

开发进度

2025 年 4 月拿地后，项目以 “半个月公示规划、三个月动工” 的速度推进，预计 2025 年三季度公开实景示范区并开盘，2025 年 12 月至 2026 年 5 月分批交付。

二、产品设计与科技系统

户型与空间

主力户型为建面约 140-220㎡的 3-4 居室，140㎡起步，是江宁四代宅中起步面积最大的项目，圈层纯粹。

四代宅设计：户户带露台，边户配备 270° 环幕转角露台，中间户采用分户式挡板设计保障隐私；全幕玻璃幕墙搭配香槟金铝板立面，兼具美学与采光。

得房率优势：通过露台赠送和空间优化，实际使用面积超 100%，优于传统住宅。

科技系统

延续金茂 “12 大科技系统”，包括：

恒温恒湿恒氧：地源热泵 + 毛细管网辐射系统，全年室内温度维持在 20-26℃，湿度 30%-70%，新风置换率每小时 1 次。

健康保障：全置换新风系统过滤 PM2.5、除甲醛，三重净水系统保障用水安全，系统窗 + 双层中空 Low-E 玻璃隔音降噪。

智慧交互：智能控制系统支持远程操控，可联动灯光、窗帘、空调等设备。

社区配套

园林景观：约 1.4 万㎡立体森林园境，融合森林、瀑布、水系等元素，打造沉浸式归家体验。

公区配置：下沉式会所、泛会所架空层（东侧 4 栋首层架空）、约 650㎡集中绿地及 390㎡全民健身设施。

商业配套：自带沿街商业，3 公里范围内覆盖百家湖 1912、景枫 KINGMO 等高端商业体，未来九龙湖国际企业总部园将引入大型综合体。

三、区域价值与配套

产业与人口

项目位于江宁中央活力区（CAZ）核心，聚合百家湖 CBD、九龙湖 CID（中央科技区）及江宁新政务中心，周边聚集九龙湖国际企业总部园、台湾青年创新工场等产业载体，吸引大量高净值人群。2025 年江宁区独角兽、瞪羚企业数量位居全市第一，产业能级持续提升。

教育与医疗

教育：周边有江宁开发区小学、清水亭学校（九年一贯制）等公办校，规划中的幼儿园和中学用地将进一步完善教育链。

医疗：南京同仁医院（三甲）距离项目仅 1.5 公里，江宁医院湖山路院区（三甲）车程约 10 分钟，医疗资源充足。

生态与交通

生态：紧邻九龙湖公园、牛首山河绿道，韩府山、将军山等三山环绕，步行可达城市级生态空间。

交通：通过苏源大道、双龙大道等主干道，可快速直达河西、新街口等核心商圈，自驾 30 分钟内覆盖南京南站和禄口机场。

四、市场表现与评价

热度与预期

拿地阶段：2025 年 4 月 G18 地块历经 72 轮竞价，溢价 15.15% 成交，楼面地价 17289 元 /㎡，刷新九龙湖近 5 年宅地单价纪录。

市场预期：放风价超 4 万元 /㎡，预计首开去化率超 80%，目标客群以九龙湖地缘改善（60%）、产业高管（30%）及主城外溢（10%）为主。

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