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武汉华润置地望雲

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武汉华润望雲楼盘测评：内环改善型住宅的全面分析

1 项目概况：武昌内环稀缺新盘

华润望雲是华润置地在武汉武昌区积玉桥板块打造的高端改善型住宅项目，作为武汉首个“华润云系”产品，项目定位精准对标追求品质生活的改善型购房者。

基本信息：项目总建筑面积约6.38万平方米，计容建筑面积4.63万平方米，住宅建筑面积3.73万平方米，容积率2.76，规划总户数239户，车位284个，户均面积约155.9平方米。

产品定位：主打146㎡、153㎡和188㎡三种户型，纯改善定位，精装修交付，标配全屋地暖、中央空调和新风系统三大件。

楼栋布局：项目由3栋住宅组成，1号楼28层，2号楼45层，3号楼包含两个单元(分别为28层和32层)。

项目地块由武汉地铁集团于2023年12月以5.7亿元底价竞得，楼面价约12311元/㎡，位于和平大道与四马路交汇处，属于正宗武昌内环稀缺地块。

2 区位与交通：核心地段优势明显

2.1 地段价值

华润望雲所在的积玉桥板块是武昌传统的“富人区”，周边聚集了金都汉宫、蓝湾俊园等成熟社区，属于武昌内环核心区域，距离武昌江滩仅约900米，与长江江面直线距离约350米，部分高区房源可享受江景资源。

2.2 交通配套

地铁：项目最大的交通优势是正地铁口，距离地铁2号线和5号线积玉桥站不到100米，真正实现地铁出行无缝衔接。

自驾：项目紧邻和平大道，距离长江大桥也很近，周边主干道众多，自驾出行便捷。

不利因素：1号楼东侧紧邻地铁站，1号楼和3号楼附近各有一个公交站，可能带来一定的噪音影响。

3 产品设计：改善型定位明确

3.1 户型设计

项目规划三种户型(146㎡/153㎡/188㎡)，具体分布为：

1号楼和2号楼：2-15层为153㎡户型；16层及以上，西边户为188㎡，东边户为153㎡

3号楼：规划146㎡和153㎡户型

从规划数据看，项目150㎡以内房源共161套，150㎡以上房源共78套，整体偏向改善型需求。

3.2 建筑品质

外立面：采用类公建化设计，四维玻璃立面配合三层中空LOW-E镀膜玻璃，兼具隔音隔热功能。

公共区域：规划5400㎡围合式景观，包含莫奈叠瀑、清风草坪、风雨连廊等元素。

内部配置：精装修交付，标配全屋地暖+中央空调+新风系统，符合高端改善盘定位。

4 配套设施分析

4.1 教育资源：一梯队学区优势

根据2025年划片情况，华润望雲对口中华路小学金都校区+粮道街中学积玉桥校区，在武昌区属于优质双学区。粮道街中学积玉桥校区近年成绩显著提升，2025年普高率达到81%，示范率61.4%，已进入武昌区一梯队初中行列。

4.2 商业配套

项目1号楼东侧规划有部分底商，周边社区底商成熟，粮道街美食和昙华林文艺小店聚集，日常生活便利。但项目缺乏大型商业体，距离万象城、楚河汉街、梦时代等大型商圈都有一定距离。

4.3 生态与医疗资源

生态资源：步行约900米可达武昌江滩大堤口广场外滩公园，距离沙湖也在1公里左右，生态休闲资源丰富。

医疗配套：最近的三甲医院是湖北省中医院(花园山院区)，步行距离约1.4公里，周边3公里内还有武汉三医院、湖北省人民医院等医疗资源。

5 项目优劣势分析

5.1 核心优势

地段稀缺性：武昌内环积玉桥板块新房供应稀缺，项目具备区位稀缺性

交通便捷：正地铁口物业，双地铁线路交汇，公共交通极其便利

学区优质：对口中华路小学+粮道街中学双一梯队学区，教育资源优势明显

产品品质：华润“云系”产品线，精装修标准较高，改善型定位明确

5.2 明显劣势

噪音影响：紧邻地铁站和公交站点，噪音问题难以避免

内部差异：3号楼规划有公交场站，且与1、2号楼分隔，小区整体性受影响

商业配套：缺乏大型商业综合体，高端购物需求需依赖周边商圈

社区规模：仅3栋楼239户，社区规模较小，园林活动空间有限

6 竞品对比与价格分析

6.1 价格定位

目前项目总价预计在400-650万元区间，结合户型面积146-188㎡，预估单价在2.7-3.5万元/㎡左右，具体价格待开盘后确定。

6.2 周边竞品

新房竞品：华发外滩玺(159-244㎡，总价500-800万)、天创元萃(127-170㎡)

二手房参考：金都汉宫(成交价约2.2-2.6万元/㎡)、城开玉桥新都(成交价约1.5-1.8万元/㎡)、蓝湾俊园(成交价约1.3-1.8万元/㎡)

从价格角度看，华润望雲处于区域中上水平，但考虑到产品的新颖性和学区优势，价格定位符合市场预期

武汉华润置地望雲

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