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西源赋是保利三墩三块地中最北面的依靠，处于三墩与云谷的交界位置，小区位说好肯定算不上，但是说差也还有点成长空间。

项目北侧是教育用地，远一点有华润的TOD地块；项目西侧就是绕城高速，车流量很大，未来可能转为快速路，噪音不会小，不过中间有商业隔开，也算是中和了一点；项目南侧是保利的另外两块地，楼面价都更低；项目东侧有小河景，河对面是大片的产业用地，不算整拆整建，属于逐步更新的状态。

商业2.5/5：

1. 小商业循环情况

缺少住宅聚集效应，人气不足；绕城高速隔绝了西侧，主要看东侧的产业区小商业，以及三块宅地聚人气的能力了。目前看，东侧云城犀谷里有便利店、麦当劳、manner等，比想象的好点

2. 大商业情况

三墩和云谷这边的大商业是比较欠缺的，需要去蒋村的西溪天街，目前在城西属于很不错的商业了，并且热度还在一点点提升

教育2/5：

北侧有新建学校，新学校就不谈教育质量了，后续需要看生源的划分范围了

医疗1.5/5：

三墩这边的医疗资源是相对匮乏的，浙江医院三墩院区比较拉跨

交通2/5：

没有地铁，距离几个核心快速路也有一定距离

界面2/5：

整体界面比较一般，西侧因为高速的存在，对界面的隔绝性很大，还有噪音影响，东侧优势大盘的产业区，写字楼与厂房混合，观感一般

PART2 大区位·价值

本身区位3.5/5：

相较于隔壁如火如荼建设的云谷，三墩的热度似乎要低很多，但纯粹从区位的角度看，三墩还可以。

西面越过绕城，就是云谷，产业有阿里、菜鸟，一些新兴半导体公司，以及以西湖大学为核心的产学研产业群；东侧，有紫金港科技城，能够蹭到浙大；包括未科为代表的城西科创大走廊基本都在30分钟车程覆盖范围内，以及前往核心区大概40分钟，这样看整体的区位还是不错的。

到达产业区交通情况（工作日早高峰）3/5：

钱江世纪城30公里（60分钟）；东站22公里（55分钟）；滨江核心区28公里（1小时10分钟）；未来科技城13公里（30分钟）；

到达城市核心情况（休息日中午）2/5：

湖滨银泰19公里（40分钟）；武林15公里（40分钟）；万象城23公里（50分钟）

PART3 小区

外立面4/5：四面铝板标配，窗墙比一般般；

公区5/5：虽然我不太喜欢这个风格，但是不得不承认花了力气的，无论是配置、设计还是用料，都体现了诚意，该有的基本都有，不该有的也有了，架空层、下沉式庭院、恒温泳池都有，不过，感觉这个体量要维护这么多配置，叠墅的业主要多受累点了；

楼层、容积率3/5：容积率2.3，不算高，但是做了高低配，整体舒适度是有下降的；

户型4/5：高层的户型没什么亮点，比较常规，而且有连廊，中间套体验一般；

装修4/5：装修风格一般，但是配置给的还不错，东西给的多，摩根的智能面板最近感觉在杭州越来越多了；

产品是个不错的产品，设计的比较用心，用料也足够下本，在整个板块内有足够的竞争优势

PART4 总结

优点：

1. 产品力强；

2. 周边产业不错；

缺点：

1. 背刺风险大，旁边集中出让的几块地，楼面价低太多了；

2. 没有地铁，对于刚需来说比较致命，会影响后续价格；

3. 西侧有绕城高速，潜在噪音影响大；

4.夹缝中的区域，生活氛围可能一般

周边二手房价格：

（数据来自杭房、手边及调研，基本都有一定的做低，仅供参考）

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