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住浙网摄
5.去化面临考验，咏舟府两次开盘共推194套房源，截止到今天发稿，透明售房网上显示还有144套未网签（小编：仅供参考，网签或有滞后）。云杭里面临着板块内新房竞品、二手次新房和区域内新房的三重夹击，譬如未科南的保利天奕，三墩北的华润TOD如果价格开到3万5一线，会让很多项目承压。
6.去年板块内二手房成交虽活跃，作为TOD天街红盘，杭与城一家就贡献了近八成的成交，但大户型成交价已低至3.4-3.5万元/㎡。以价换量的一波过后，成交会面临更大窘境。
01
云杭里位于云城板块，景腾北路与云门大街交界，云城的核心位置。距最近的3号线龙舟北路约800米，走路到天元公学约500米。
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图源好地讯
云城被冠以“杭州第三中心”头衔，依托西站，板块属于全新发展板块，城市界面新；近几年发展速度较快。研究员开车经运溪高架，眺望云城，几幢摩天楼拔节生长，点缀着不一样的城市天际线。高度350米的金钥匙让人心潮澎湃，但年年都是这把“钥匙”就有点审美疲劳了。
高大上规划的兑现度，每个区域多会碰到，譬如未科中轴线，也会时不时面临灵魂拷问。对有些说辞，购房者有点听腻了，于是咏舟府、云杭里销售利好的边际效应在下降。
相反，案场中的不利因素显示，除了钱神码头、西蔡庙噪音、宗教风俗等影响，更多的是超高楼幢带来的视线影响、压抑感。
02
顶着“云城首个好房子试点项目”的云杭里，首开3# 均价36129元/㎡，与之前的板块限价很接近，相比一路之隔的滨江咏舟府首开的40060元/㎡，算是良心价了么？
云杭里楼幢分布图
置业顾问介绍，首开3#位于两条马路交界，位置一般，不排除二开、三开还要涨价……哦，既然考虑涨价，言下之意是不愁卖喽！这么有信心，那首开就上分销是咋回事？
云杭里位置相对更好些，但在配置、产品定位上，逊色于旁边的咏舟府，更麻烦的是，咏舟府房子卖不动，也着急，暗落落地在搞优惠，价格直逼前者，甚至更低（小编：优惠幅度需到线下询问）。一不小心，咏舟府成了云杭里的竞品，如果望云润玺也算的话。
咏舟府降价或是权宜之计，车程20分钟的三墩北莲池路TOD如果低开，才是更大的麻烦，如果开到3.5万元/㎡以下，天啦噜，不要主说城西的一众竞品，就连即将解禁的紫璋台也会被“殃及池鱼”。
云城目前在售新房有咏舟府、云杭里和望云润玺，高层、低密合计超过1200套，按照咏舟府开盘后的去化速度，消化库存至少要18个月，还是建立在云杭里去化速度快过咏舟府的基础上。
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因此，云杭里减配、调低均价、降起步户型至119方的逻辑明了，既是打响头炮，通过快周转为云城打气，也为掩护咏舟府出货。
03
近2年来云城区域内已交付6个楼盘，总交付房源4400套，挂牌量超500套，相当于平均挂牌率超过10%，投资客的占比不低。
数据来源：好地研究院
根据杭州透明售房数据，约500套挂牌房源，挂牌均价4万元/㎡左右。其中比较贵的是绿城云诵桂月轩，整体挂牌均价4.2万元/㎡左右，但有价无市，成交量少，成交价格预计低于3.5万元/㎡；
去年的二手成交担当龙湖杭与城，作为TOD天街红盘，全年成交量超过190套，占板块总量的近八成。但中高区120-140㎡的户型成交价低至3.4-3.5万元/㎡，相比3.61万元/㎡的限价，可视为投资客认清形势后“割肉”出局。以价换量的一波过后，成交会面临更大窘境。
与这些已经交付的次新相比，云杭里的好房子贵了2000-4000元/㎡，按照非限价时期的配置，云杭里的性价比是有的，但说服力还不够。
次新二手马上可以入住，省去了时间成本，随着“满二”，大税也可免掉，让部分客户更倾向于选择这类次新房。
04
云杭里规划、产品风格与时舟里、咏舟府是同源，一脉相承。
住宅共7.7万㎡，规模中等，全高层规划。建筑立面采用曲面圆，超大落地玻璃与香槟金铝板，成为未来新盘的基础标配。
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