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城建电建滨江云城

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二七滨江实景图

二七滨江显然不属于这种预期超低的板块。

二七滨江是统一规划、统一建设、统一兑现等“五个统一”高能级板块。从这一轮周期明显可见今后二七滨江仍然是领涨武汉的龙头板块。

我们再来看关键趋势。

政府对二七滨江给出的准入门槛都是国企、央企或者有金融背景的企业。区域正在加速兑现，如区内的地下通道加快建设，雅诗阁高端服务式酒店已经签约。

武汉天地实景图

不久的未来，这里还将出现美高梅全球奢华酒店。而伴随写字楼商务集群的交付，以金融为主的一系列总部企业即将迁入。

在民生配套方面，二七滨江的教育已经形成教育集团第一梯队，而医疗、商业、商务、生态等优质资源也环伺区域。

这些正是价值的基石，也是趋势的脉搏，整个板块呈现出高质量发展的上升势头。

所以，我们可以看到在疫情前后，楼市整体下跌时，二七滨江降幅最小，而在整体上涨时，二七滨江的涨幅最大。

板块内一豪宅楼盘已经在计划推新，一线临江顶豪产品起步均价的预期至少在8w，这是对产品和区域的信心，也是对整个板块“奢侈品”逻辑的演绎。

汉口江滩实景图

在“新房改”的指导精神下“让房产回归商品属性”，这种奢侈品式的顶豪未来的定价空间真可能超乎想象。

而在这一强势上升的趋势下，按照价值链的传导推测，二七滨江的门户又当价值几何？

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“老实人”的五大特点

首先我们要明确一下二七滨江的地理范围才能找准板块门户位置。

二七滨江实际上就是指以解放大道至沿江一带，由武汉长江二桥、二七长江大桥围合而成的区域。

因此，二七滨江的南边门户毫无疑问是武汉天地商业街区，而北边门户则是二七长江大桥附近。

目前，在二七长江大桥沿线、解放大道旁正在建设一座约30万平方米的大城——武汉城建·电建|滨江云城。这就是前期在二七滨江低调卖2w的“老实人”。

项目效果图

无论是从它的地理位置、体量规模，还是从辨识度、功能价值等维度看，这毫无疑问就是二七滨江北面的门户。

滨江云城能够享受区域几乎所有资源，并且不存在“地理偏差”和“概念贴标”。

从地理格局来看，滨江云城无论是开车还是乘坐轻轨都只要几分钟就可抵达内环。而从项目步行穿过解放大道，便可抵达汉口江滩。

武汉天地实景图

值得一提的是，项目附近有一块教育用地，预计2026年建成后将引入七一系、长春系优质教育资源。

连城K3地块项目符合“人户合一”政策的适龄儿童，将根据市教育局招生政策按照“人户合一”对口入学。

正是这样的基本面让我对滨江云城产生了担忧，主要担忧的是，目前2w的价格还能够持续多久。

先来看看滨江云城的主要特点再来思考。

特点一：国企央企联袂开发

滨江云城是二七滨江首个国企与央企联袂开发的项目，由武汉城建集团和中国电建地产联合开发。这无异于为项目的交付时间与交付品质带来了双保险。

此外，滨江云城项目是难得一见的一体式开发工程，项目工期、工程进度都是一体开发。

并且项目的地块具有良好的整体性，没有因为城市肌理而被分割成多个地块，更不会像市场上常见的开发现象，不同地块由于不同开发时期造成了不同的交付标准。

在一体式开发的模式下，滨江云城将统一实现高品质交付。

特点二：绿化率高、园林面积大

滨江云城地块拥有高达38%的绿化率规划，由此带来的是拥有足够大的园林面积。

整个园林占地约6.21万平米，这种规模接近于壹方北馆的占地面积。以上这些规划数据在武汉二环内的在售楼盘中实属罕见。

园林实景图

园林面积大、绿化率高所提升的生活品质将直接体现在业主的身心健康层面。

2020年10月15日《梅斯神经新前沿》发布文章《绿化度高的城市可能更有利于降低抑郁症风险》，得出的结论是：在绿化环境较好的城市环境中长大，孩子的智商会提高，不良的行为也会减少。

邻里绿化程度每增加3%，儿童的智商平均提高2.6。绿化程度增加能明显降低抑郁症风险。

央广网也曾报道，美国一项研究显示，绿化城市空地能改善周边居民心理健康，缓解抑郁等负面情绪。

特点三：生活舒适度高

可以说滨江云城是一个十足的“老实人”。

这个项目的容积率低至2.99，不要说在容积率高得离谱的二七滨江（通常是5-7），就算是在汉口二环内，这个数据都是非常低的。

而且这个容积率是包含了写字楼在内的计算结果，如果单独计算住宅组团的容积率毫无疑问将会更低。

外立面效果图

而这种容积率直接带来的好处是建筑密度较低，楼间距开阔。

滨江云城住宅的楼间距大概是55米，也就是说每110米的直线距离才有一栋楼。

这种楼间距极大地保障了日照、采光、通风，性能比容积率高、超高层的小区要好很多。

楼栋分布效果图

我们再来看公摊数据。滨江云城经过优化之后，实际公摊大概在20%—22%，实际得房率在80%左右。

室内做了多处空间优化，比如阳台封闭等。而且优化后的算法只是计算套内优化，并没有计算走道和电梯前室等，如果算上这些室外的优化，那么实际得房率会更高。

特点四：硬核工艺，诚意投入

滨江云城已经开放工法样板间，并将展现“超级品牌季超级工艺”。

项目在施工设计层面倾注了匠心，并且把这份诚意体现在了每次用材与施工。比如整个住宅楼栋做了类公建化立面设计。

为了降低交通干道对居住的干扰，项目团队做了三层优化方案。

小区鸟瞰图

第一层优化是小区地块与铁路、干道的距离超过了国家标准；

第二层优化是在布局上，将住宅楼栋最大化远离铁路，同时还通过种植大量的树木从视线和噪音上增加与外界的隔绝；

项目效果图

第三层优化是使用三玻两腔玻璃，这种材质成本较贵，但能够最大化地隔音降噪。

另外，在交标上，项目对标3w+的产品，外墙使用外墙保温隔音板、还有小区架空层精装等产品细节都是对标豪宅产品。

以上诚意可见一斑，其他投入不一而足。

特点五：户型友好，购买门槛低

二七滨江楼市除开个别快售罄的尾盘外，目前常规产品的准入门槛大概在200平米左右，800万起步。

所以，我们有理由说滨江云城就是二七滨江的“老实人”。低调做事，踏实做产品，而且价格也实在。

项目最初的设计是140㎡至170㎡，但考虑到市场广大消费者的需求，于是整体定位改为了140㎡以内的户型，而且目前在售的还是毛坯交付。