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臻奥院(壹号院)

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今天上架的这一套房源位于臻奥院2幢1单元1202室，房产评估价1255万元。

房源起拍价为878.5万元，大约是评估价的7折左右。

从法拍页面来看，房源基本保持了交付时的样子，居住痕迹不明显，品质在线。加上这套房源楼层也不错，是很适合自住的。

虽然最终成交价格不算很高，但房源拍卖的整个竞价倒是激烈，早上9点40就开始了第一轮竞价，在接下来的二十分钟内展开了激烈角逐，你来我往好不热闹。

不过竞拍者也都非常理性，到10:02分，房源竞拍仅仅延时了1次，就直接落锤，没有拖泥带水。

值得注意的是，法拍页面同时标注，本次拍卖不包括可移动的家具、家电及物品等，以及房源有部分欠缴物业费的情况。

7万的壹号院，当然是很“香”，但这并不完全算是买家“捡漏”。

事实上，早在几个月前，壹号院甚至还拍出过“6万”的单价。

就在今年7月，阿里法拍上架了壹号院3幢2单元一套低楼层的房源，建筑面积135.79㎡，户型4室2厅2卫1厨房1阳台，起拍价860万，评估价1215万元。最终，这套房源的最终的成交价定格在930万元，折合单价仅6.88万元/㎡。

与今日参与竞拍的房源相比，今天这一套楼层更好，但也并没有产生太多的价格优势。

抛开这两次，我们再回忆一下以前的壹号院法拍热度——

2022年6月，一套位于4楼的193.9㎡，拍了105轮，以总价2037.5万元成交，单价10.5万元/㎡。

2024年10月，一套位于13幢28楼的170㎡，拍了97轮，以总价1525.2万元成交，单价不到9万元/㎡——被多家媒体称为“爆冷价”。

2025年4月，333㎡的“院士楼”8楼，在103轮竞价后以超过评估价312万成交，不算三个车位，单价11.3万元/㎡。

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不仅是法拍市场，壹号院在二手市场上这几个月的表现，也是明显冷淡了下来。

负责这一带的二手房中介小王表示：“壹号院在10月假期成交了大约3-4套，价格都是7.8万左右的单价上，都没有上8万，这几套房源基本都是先后成交的，已经是目前房东们接受的底价了。”

这也是近年来，壹号院正常楼层房源的成交价首次集中跌破8万。

曾经被市场追捧的杭州壹号院，其房价正在经历一轮明显的回调。

无论是法拍市场出现的“7万”单价，还是二手房成交价集中跌破8万，都显示出它过去的价格光环正在减弱。尽管关注度仍在，但买家出价已趋于谨慎和理性。

这一变化并非孤例，它在一定程度上反映了当前高端二手房市场的普遍趋势，市场正在为其寻找一个更贴近现实的新价格定位。