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但当我站在知海棠的样板房看着对面的麦田时，心中难免「踌躇」。

想象总是十分美好，现实却是新城开发的脚步普遍慢了下来，一条隧道说了几年到现在也没人敢说什么时间能修好。

同样都是西湖区，之江理论上的站位要比云谷高一些，但是南之江落地的资源太少了。

弱市阶段，发展的大饼要留给未来。相对售价和未来发展是之江南板块的机遇，「同时也是风险」。

2、知海棠

配套维度：

知海棠的短板是交通和建面，但学军、十三中、浙一、银泰等也都在项目可以触达的范围内，综合下来是勉强及格的分数。

只看现在的配套，知海棠短期的生活都会「依赖汽车」。

产品方面：

知海棠很像运河新城的绿城楼盘，很多看过项目的人会吐槽配置不够有诚意，我倒是觉得知海棠的配置并不差。

知海棠拿地价就要2w出头，如果真弄出豪宅配置那房价就没办法便宜了。

项目做了底板抬高，视觉上的高低落差优于之前的平铺直叙，架空层的功能更丰富了，封包的阳台和更高的装标也能看到提升。

架空层打通二层我记得兴耀有个盘做成提升逼格的图书馆，而绿城选择了更能抓住生活的童玩区。

公区美感呈现，户型和内部装修等方面都有亮点。

3、让步

小区块来看云涌之江更好一些，云涌东侧到江边的土地已经是净地，而知海棠南向现在还是田地。

产品配置除了室内装修之外，知海棠没有超越云涌之江。

土地本就不占优势，拿地成本也不占优势，绿城做产品定位的时候可能也没想要与云涌之江「直接竞争」。

增加了2t4的小户型占比，同时适当放弃性价比不高的配置，留存「价格空间」。

我本来以为项目会把放风价弄得高一点，「搭把手」让建发剩下的尾房先走，但最终知海棠早早预告了首开定价3.35w。

与云涌之江有接近3k的差价，有点像金沙湖的沐兰台，绿城也选择了直接下调售价「错位竞争」的方式。

4、外部

知海棠真正的威胁并不是云涌之江，也不是周边的空地，而是来自于外部其他板块的新房。

经历了半年高强度土地供应，杭州已经囤积了大量待入市新房，其中价位段最集中的就是3w+级别。

西湖区三墩云谷、滨江浦沿、拱墅区石桥运河新城、余杭区未科云城勾庄、钱塘区金沙湖、萧山开市客等板块下半年都有新房供应。

在与其他同价位板块对比中，知海棠「建面和交通」的劣势太过明显。

同时之江转塘又是「内生需求」较少的地方，主要靠滨江区溢出的需求支撑市场，滨江购买力会考虑的新房都会是竞品。

前两天有粉丝问我知海棠（3.35w）、春来晴翠（3.65-3.92w）、云涌之江（3.6-3.7w），该如何「幸福三选一」。

我想了半天还是没办法直接给出答案。

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