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保利涧山观奕由A、B两个地块组成。B地块体量略大，主要由5栋住宅组成，位于卓刀泉南路的东侧。（备注：该项目对外销售时的楼栋编号与最初规划平面图楼栋编号不同，以下分析以对外销售的楼栋编号为准）。目前B地块5栋楼均已推出且售罄，带装修，预计2026年年底交付。

沙盘图：

根据规划，B地块用地面积约1.8万方，总建面约4.5万方，住宅建面约3.2万方，容积率约1.96，总户数237户，住宅机动车停车位266个。B地块户均面积约136平，车位配比接近1:1。

该地块形状不规则，5栋住宅呈围合式结构，1、2号楼为南北朝向，3、4号楼则是南偏西朝向，4号楼几乎是东西朝向。

A地块仅一栋楼，报规为7号楼，对外楼栋编号变为A1号楼，是33层的高层，在卓刀泉南路的西侧。目前已推出，且已是尾盘，带装修，预计2027年8月交付。

A地块规划用地面积约1万方，总建面约3.45万方，住宅建面约2万方，容积率约2.32，总户数127户，住宅机动车停车位263个。该地块这栋楼的户均面积约162平，车位配比约1:2。

该地块这栋楼基本是南北朝向，可以看出是两个单元，非连廊的板式楼结构，外围有部分底商（含生鲜菜场）。

截止11月1日，保利涧山观奕B地块237套房源全部备案，A地块独栋地块共备案114套，还有13套未备案。

2024年11月拿证推出的最后一栋A地块1号楼，未备案房源基本都为178平大户型，高区单价较高房源较多，顶底楼层只有几套。该楼栋入市近一年，仍未卖完，主要原因是为配合地铁11号线虎泉站建设，交付时间比较晚。

A地块1号楼共33层，两个单元，2梯2户结构，包含建面约178平、132平两个面积。

建面约178平户型，优化后得房率约94%。独立电梯前室入户，双套房，厨房开间比较大。该户型属于早期比较常规的四代户型，除了阳台相对于三代略大一些，其他并无设备平台、花池等优化赠送，是常规的大开间南北通透结构，也不如B地块户型来的有创意。

项目带装修销售，装修标准比较高，三件套齐全，包含高仪的花洒、菲斯曼的地暖、日立的中央空调等。

据了解，保利涧山观奕A地块1号楼（只此一栋）工程，需要配合地铁11号线虎泉站建设，2024年11月22日取得预售证，但取证后工程进度比较慢。因此，从实景来看，该楼栋只建到了2层左右，预计要到2027年下半年才会交付，交付等待期较长。

价格分析：

尾盘带装修折后约27000元/平左右

保利涧山观奕2024年下半年入市，作为武昌核心首批的几个四代盘之一，首开基本售罄，当时折后均价29000元/平，单价区间在约27000-34000元/平，这个价格在武昌核心属于高价。

之后B地块剩下两栋陆续拿证，去化速度一直比较快。A地块因为是独一栋楼，户型面积偏大，去化变慢，不过因为套数不多，也基本卖完了。目前A地块尾盘，带装修折后约27000元/平左右，相对前期价格便宜了一点点，但基本属于没怎么降价的盘。

项目同片区的竞品并不太多，比较直接的竞品是龙湖御湖境，价格略低于保利涧山观奕，卖得也还不错。再就是杨家湾的华中科态城，相对刚需，自建学校，约15XXX起。保利涧山观奕环线位置在二环外，虽然是洪山区，但属于武昌核心传统高价值地段，地缘改善购买力很强，价格支撑有所不同。

周边商品房二手房小区数量不少，对口中小学弱势的小区二手房价格明显便宜不少。

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