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内环首个抬板豪宅「安澜上海」楼王370㎡样板房现已正式开放！主力总价4500-7000万，建面约195-370㎡户型即将入市！项目于3月劲销22.6亿！
很多人可能不理解安澜上海对于上海新房市场意味着什么。
要解释这个问题，我们把目光放回20年前：
2005年10月，陆家嘴汤臣一品开启预售，均价11万，市场哗然
——彼时的上海平均工资为年26823元，即普通人4年都买不起汤臣一品1个平方。
专为景观打造的超大面宽户型，豪华的装修标准，无一不是引领级的
——很多人是从那个时候才认识到了“嘉格纳、当代”这些品牌，20年后这些品牌仍然是豪宅的标志。
20年后的安澜上海，一如20年前的汤臣一品。
最简单的一个例子：安澜上海之前，上海没有抬板豪宅，安澜上海之后，郊区都在做抬板。
这就是里程碑式的影响力。
当我们把安澜上海的价值全方位铺开，他的引领性会一目了然：
因此到了这个份上，我不关心今天安澜上海的首日认购有多少，因为市场成绩定义不了真顶豪。
01 走在顶豪市场最前沿，安澜上海足以定义下一个20年
能够引领市场的产品，一定具备差异化优势。
安澜上海绝对符合这个条件。
首先，安澜上海是新规后首个抬板豪宅，时至今日仍是内环唯一。
整体抬板+底层架空，一楼的视野，被整体抬升到接近传统4-5楼的高度。低区，不再是被动选择，价值同样可以保证。
当建筑整体被抬高，人车开始真正分流，地面空间被完整释放出来。
绿化、景观、动线，不再被车流切割，三层立体园林+五大浮空花园形成一个连续的生活界面。
其次，约80万方的超级综合体，让圈层不再是一个抽象的概念。
约5500㎡高定双会所，成为了承载顶豪业主情绪的场所，室外50⽶泳池、⽹球场、篮球场、⽻⽑球场、壁球馆、理疗等专业场所，提供完整运动健康体验。
约3万方潮奢商业街区、约8000㎡檐下邻里荟提供高端餐饮、运动休闲、精品购物等多元场景。
这样的超级底盘，是市面上大多数豪宅都没有的。
最后，是超高实得率的新规产品。
新规标准下，多飘窗+多阳台的设计优势，在安澜上海体现得淋漓尽致，整体约3.45米的层高下，户型空间感十足：
建面约238㎡ 4房，全屋赠送面积约24.64㎡，实得率约88%（不含电梯厅）。
全屋约46米全景采光周长，客厅全景舱三面采光设计，实现连续约17米采光面，带来了环幕级的视野。
建面约275㎡ 4+1房，全屋有着约50米采光面。户型的整体南向面宽达到了约22米左右，光单客厅开间就有约7.2米。什么概念呢？
同样是徐汇顶豪，云锦东方建面约400㎡户型，南向面宽是19米。
这就是新规产品带来的差异化竞争优势，实得率更高，空间利用更高效，空间尺度感更强烈，景观面更出色。
试想未来流入二手房市场之后，二手买家看完安澜上海之后，还能看得上那些旧规产品吗？
这就是引领级标杆的意义。
02 楼王级视野，却拥有极度克制的定价
项目在售的3##央景楼幢，是安澜上海极具含金量的楼栋：
首先，3号楼刚好落在绝佳的景观位。
视野堪比楼王，3号楼直面社区最核心的景观——浮岛绿洲。
其次，3号楼享受绝佳的社区配套。
高频使用的社区配套，如会所、下沉庭院、星空戏水池，几乎都围绕着3号楼一侧展开。
最后，起点型户型的绝版。
建面约238/275㎡户型，这是整个小区最后的200㎡+户型，总价约4000万级。
楼栋位置更优秀，价格没有明显跳涨，这样的窗口，是不多见的。
03 左衡复右徐滨，无法复制的地段价值
在上海，很少有一个地方，可以同时代表两种时间。
一边，是衡复风貌区。梧桐、老洋房、百年街区，这是上海最稳定的精神坐标。
另一边，是徐汇滨江。从工业岸线，到艺术西岸，再到今天的金融与数智产业集聚区。
短短十几年，这里完成了一次城市级跃迁。而这两条时间线，正在【安澜上海】这一个坐标上交汇，这意味着安澜上海将同时享有两大城市节点的利好。
首先是商业产业动能：7个百万级别的产业组团、近千万方的整体开发量，腾讯、阿里、华为、阿迪达斯、Lululemon中国总部相继落位。近20万高精尖人群，在这里工作、流动、停留，这也让徐汇滨江的居住需求，持续生成。
其次是艺文志岸带来的人文效应：龙美术馆、余德耀、西岸美术馆，串成一条完整的文化界面。这里不是偶尔有展览，而是一直有内容——上周，我的朋友圈就被徐汇滨江的F1巡展刷了屏。
最后是顶豪圈层的形成：无论是安澜上海，还是此前的潮鸣东方和启元，亦或是再往前推的云锦东方、未来的衡复区别墅，这里正在形成顶豪聚集地。
事实上，3月第一周，新政刚出，徐汇滨江就火速成交10套二手房源，最贵的云锦东方，成交单价高达25万/㎡，富豪仍在不惜重金往里冲。
而论及新房项目，安澜上海不仅是当下徐汇滨江内环仅存的供应，更是整个徐汇内环当下唯一在售的新房，稀缺程度可想而知。
再来分享一个我的独家测算：2月初完成征收的江南新村地块，很有可能会在今年下半年正式挂牌。
据我了解，已经有多家头部央国企、优质民企在筹备规划设计方案。
根据前期研判，江南新村地块的起拍单价，很有可能会超过安澜上海。
我在2月初就算了一笔账，该地块预计总占地6.94万㎡（104.1亩），规划容积率预计2.62左右，如果纯住宅出让，总价预计约230亿，楼板价会比安澜上海还贵4000元/㎡左右。
产品上，江南新村地块预计打造纯高端改善+顶豪大平层社区，同样也要加入抬板设计，但地价传导到未来新房售价上，将是不止4000元/㎡的差距。
因此，在当前这个新旧地块价值尚未完全交替的窗口期，市场对「安澜上海」的价值认知，或许还存在一个短暂的“时间差”。
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