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武汉KIC创新天地·漫序

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项目位于光谷六路与新月溪公园之间，距离19号线新月溪公园站步行距离1公里以内，东侧紧邻光谷六路，区位详见下图，图叔不过多赘述。

所在片区并非光谷中心城的主要门户片区，因此整个规划以“稳”为主，并未试图做比较激进的规划。

但在光谷中心城整个开发进度上形成一个基本事实，即用地稀缺性：

光谷中心城最核心区域高新大道至高新三路之间，目前仅剩三块住宅用地待开发——光谷元著、月溪雅居，以及创新天地漫序。（龙湖商改住项目存在不确定性未列入）

这三宗地加起来总供应量不足2000户，核心区域所剩供应就这么多，稀缺性不言自明。

但光有稀缺还不够，真正的胜负手在产品。

地产行业有个经典两难：

难点1：小户型为了控制总价，往往被迫做连廊，北面房间采光通风差，品质上不去；

难点2：大户型品质虽好，但总价高企，去化同样困难。

说白了，既要控制总价又要保证品质，传统产品逻辑里这几乎是矛盾的。

▲武汉选房团队对武汉各小区进行了日照仿真模拟，可公众号后台联系图叔获取

针对以上难点，漫序提供了两种解法：

解法一：全两梯两户板楼，无连廊设计

在光谷中心城，上一个全板楼设计的小区是深业翠微谷，但它的最小户型约125㎡，户均面积高达152.29㎡。

▲创新天地漫序与周边主要竞品四代住宅指标对比

而漫序将105-125㎡作为主力，整体户均面积控制在116.43㎡，把改善及豪宅的居住格局，下放到刚改的面积段。

由于两梯两户公摊大，一般小户型不敢这样做，但漫序凭什么敢？

四代住宅的高赠送是关键：

漫序通过赠送部分直接对冲了公摊的不利影响。在光谷目前110㎡以下户型普遍做连廊中间户的市场环境下，漫序选择用105㎡做到了真南北通透——这几乎是对同行的“降维打击”。

但客观来说，实际得房率相比同为新规四代产品的竞品仍然略低。

这是为了“真南北通透”付出的代价——至于值不值，取决于购房者更在意更通透的格局还是更大实得面积。

为保证全板楼的产品类型以及规划舒适性，户型也确实难以做到十全十美，有兴趣可以留意图叔的后续发文《漫序住宅篇》。

▲主力户型105平户型解码，详细全面的户型解码请留意后续发文

解法二：严格控制大户型比例

150㎡改善户型仅百套左右，分布在小高层（17F以下楼栋）端头位置（下图标红色楼位）。

通过105-125主力户型控制总价走量，少量150大户型满足改善需求，大户型不贪多，整个项目的销售结构变得清晰可控。

▲主力户型段为105平（青色楼位）和125平（黄色楼位）

建筑高度东高西低，靠近新月溪公园的一侧做低，减少了公园压迫感——这种退让，是对城市公共空间的尊重。

▲靠近新月溪公园以小高层为主，较少对城市公园的压迫感

更值得拿出来单独说的，是漫序没有做台板设计。这一点在当下新规四代住宅“台板满天飞”的环境里，显得格外特别。

图叔个人对台板的意见是比较中性的，但有一个观点很明确：小地块不宜做台板。

小地块本身难以构建舒适完善的内部活动体系，而上了台板之后，首先是消防坡道会占用大量面积，其次是院墙要后退更多的城市界面。以上两点叠加，反而让本就不宽裕的内部空间愈发紧张逼仄。

很多项目做台板是“别人有我也要有”，并没有想清楚自己的地块条件是否适配。

瑞安很清楚漫序是三个小地块的组合地块，于是没有跟这个风。

在四代住宅新规之下，不做台板意味着放弃了一些“政策红利”（台板比挖地库建设成本低），但也避免了为了做而做的形式主义。

这个选择本身证明了瑞安在产品决策上的独立思考——不是看同行怎么做就跟着做，而是基于地块自身的条件做出判断。这种克制，恰恰是当下市场最稀缺的品质。

▲创新天地配套分析

最后补充下规划层面的几个点：

1.小区首层全为架空及社区配套用房，保证首层活动空间的舒适性；

2.三个组团均为四栋楼，均通过风雨连廊联系起来，阴雨天活动更为自由；

3.三个组团地库均通过跨市政道路连接通道联通，地库使用更高效。

4.社区商业网点几乎全无，仅在社区东北角做了一个155平的商业头铺（配套分析图中标红色区域），这是豪宅的普遍做法

以上，规划层面的评价结束。

同行开始“抄作业”：全板楼会成为光谷标配吗？

关于“全板楼”，更值得关注的是市场的变化——已经有楼盘开始“抄作业”了。

例如：近期公示的光交城开P（2025）054号地块规划方案。

项目位于武汉儿童医院光谷院区南侧，容积率1.8，总建面约5.09万平，496户，最值得关注的是——户均面积仅约101㎡，却全做的两梯两户板楼。