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璟栖里属于庄市街道，但和现有认知的庄市地段距离较远。项目位于北环东路以北、货运铁路以北。项目东侧是光明新村。目前项目近距离生活配套缺少，且南侧还有铁路噪音问题。项目学区未来划到庄市对应学区。

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从大的规划看，项目属于光明科创微城。光明科创微城定位未来产城社区。功能格局上为“南居北产”。目前一些产业项目已开工建设。

从规划看，这个片区未来值得期待。但目前该项目地段较差。

该项目已结顶，但因为地段较差，且市场下行，这个项目一直没有启动销售。

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项目总建约18.2万平方，配建5054㎡幼儿园、2500㎡社区中心、1000㎡净菜超市，可售住宅总建约17.3万平方。项目体量非常大。

这个项目拿地时规定的毛坯限均价22600元/㎡。如果未来按这个价来卖，那肯定是卖不动的。

项目户型面积段89/108/113/128/139/143/145/147/155/169平。从户型分布看，120平以下小面积所占比例不高，主力面积段是139-147平。个人觉得这个地段做139-147平为主的首改产品，未来去化存在难度。

看下一些户型情况。

113平市面上常规户型。

128平为两梯两户，但只做了3房。客厅很大，但3个卧室都很小。

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169平做了双套房，主卧还做了流行的L型大转角飘窗。客厅面宽巨大，可以做一个开放式书房。这个户型不足的就是餐厅相当于借用了过道。这个户型和上河新境的169平洋房一致。

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