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先看看近5年济南1-7月的二手房成交数据，市场冷暖一下就清楚了。

1、主城贝壳二手房成交1.02万套、同比上涨33%，均价同比下跌12%，按市占率30%估算总成交规模在3万套+。

济南楼市锐评制图

2、主城新房成交仅1.4万套、同比下跌15%，一二手成交比跌至3:7，两者此消彼长，成交比存在进一步下跌风险。

济南楼市锐评制图

二手房风头已完全盖过新房。唯一的亮点是新房140㎡+ 的改善成交占比近4成，同比提升了6个百分点。

现在新房市场为啥难？关键问题在置换链条上。很多人想换房得 “卖一买一”，以前得先把旧房子卖掉才能买新房，中间容易断档，现在 “以旧换新” 就像搭了座桥，让大家能一边卖旧房子一边看新房。两边接力，不用怕中间接不上了。

济南楼市锐评制图

这次发布会让人眼前一亮的，还有锐评关注到一个细节：CBD西区的整体规划着实跟以前不一样了。

说实话，济南楼市要想真正回暖，不管是城市规划还是开发商做产品，都没有退路了，必须得拿出 “破釜沉舟” 的劲头，把事儿做到极致才行。

好房子顺势而为，这个“势”就是城市规划。你看纽约中央公园周边，3.41平方公里的城市绿廊就像一块磁铁，把全球顶尖的高端住宅都吸到了身边，最贵的房子卖到2.5亿美元，好房子在规划红利中生长。

反观济南过去不少片区的开发，是房企拿地后 “各自为战”—— 你盖你的小区，我修我的配套，规划跟着项目走，很容易出现 “重住宅、轻生态”“先卖房、后补配套” 的短视问题。比如张马片区今年“商改住” 闹得沸沸扬扬。

纽约中央公园鸟瞰图

作为地方国企的历下城发，在CBD西区的开发中，首先扛起了 “大片区统筹” 的角色：CBD西区走的是 “生态打底” 的发展逻辑，天生揣着 “两山一河” 的景观王牌（茂岭山、燕翅山、全福河），完全有底气长成济南的 “中央公园”。

如今市面上流传着众多CBD西区规划图，一份2021年官方规划文件虽为初步呈现，却已可从中窥见CBD西区未来发展的方向。

根据新黄河报道，中央商务区西片区将打造燕翅山生态绿心、和平东路文化绿廊、茂岭山路和浆水泉路观山廊道、全福河景观廊道，沿绿廊和廊道增加公共文化馆群用地和公园绿地。

循着这张规划图，CBD西区未来的生态与人文盛景已隐约可见。保利置业作为CBD西区开发的重要参与者，其最新亮相的九宸赋项目，与片区整体规划实现了无缝对接。

九宸赋在产品打造上颇为讲究。现在济南改善畅销面积在150㎡左右，它起步就是152㎡，最大做到290㎡，明摆着告诉市场：不做 “差不多” 的改善平替，只为片区和业主的未来考虑。

整个社区楼座错栋设计得很巧妙。三面挨着公园绿地，却没一股脑全盖成四代宅：仅在三栋直面山景河景的楼栋，设计了错层挑高的观景露台。11栋楼就像精心摆过的积木，采光和观景都能 “雨露均沾”。

九宸赋景观双轴线规划示意图

地块大怎么利用？直接盖了一主三副四会所！主会所3000平，格调拉满！

大社区景观更有发挥空间：借茂岭山堆假山、挖水景，叠瀑飞流、阁楼隐现，站阳台就能把山景湖光收进眼底，这体验有钱都难买！

细节上也花了心思，比如整个小区抬高设计。站在家里看得更远，还能挡住马路噪音，不用担心被旁边的楼挡住视线。非机动车和商铺都放到地下，住起来更安静私密。车库和市政路一样高，还装了大窗户采光，体验感比传统小区好很多。

这些设计细节，处处都和CBD西区的生态规划对上了节奏，一看就是成体系的整体开发思路。

现在济南楼市真到了换个活法的时候了。历下城发和保利置业让城市开发从 “赚快钱” 转向 “造价值”，这正是两者对济南楼市变革最核心的影响。

在地段上绑定城市发展主轴，在产品上拒绝 "将就"，在服务上做足长期主义，不愁拉不回那些在二手房市场纠结的客户

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