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上海盘古云曦

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这个项目位于青浦新城核心，和盘古箐峰、印象青城这些同板块楼盘一样，都是吃中央商务区规划这碗饭的。

这里依托华为生态链，主打总部经济、科创产业和公园配套发展，这部分内容我们在往期测评已经讲过很多次。

不过，虽然在大区位上大家“雨露均沾”，小环境这块，盘古云曦就不够给力了。

对比自家“哥哥”盘古箐峰，人家至少还有地铁17号线这个通勤优势；去绿地缤纷城、中山医院青浦分院这些主要商业、医疗配套，距离也更远，所以交通、配套这两项只能给到较低评级。

另外，它的相邻关系也是短板：三面都紧挨着大型产业园区，工业厂房扎堆，和高端改善的居住氛围不搭边。

C

再来看产品评级C，其中规划与排布c，公区c，户型c，内装b+。

相比之前的盘古箐峰，盘古云曦把客群往上拔了一档，做了高低配，户型面积段也升级了，但尴尬的是，作为今年4月开盘的项目，它的产品还是旧规，放在当下板块里那一堆新规楼盘面前，整体产品力明显吃亏。

先看公区，它在本就不大的地块里，塞满了叠墅、洋房、中高层，使得建筑覆盖率较高，自然没有更多的地去做公区。这里既没有专属会所，也没有核心景观，楼间距还特别局促，低楼层的采光表现较差。

再来看户型，首推的叠墅虽然标配地下室、花园或露台、阁楼等赠送，但和市面竞品一比，还是相差甚远：

以200㎡下叠为例，地下室面积约40㎡、层高只有5.3米，而市面同类产品，地下室面积普遍做到了80㎡以上，层高也是普遍做到6米；

另外，卧室的舒适度也差，比如次卧面宽只有2.6-2.9米，房间面积只有7-9㎡；再加上建筑格局限制，整体窗墙比偏低，承重墙和墙垛又多，即便做了宽厅，也很难真正实现通透采光和好的观景效果。

唯一能夸一下的是精装交付：全系叠墅，连地下室都带装修，这在青浦同价位叠墅里，甚至在整个上海都是比较少见的“良心配置”。

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最后看交易评级给到C，其中定价b，供需b，竞品c，能力c。

拿这块地，盘古原本是想打一手“低价补仓”的好牌：地价确实低了，容积率也更低，但最后把一手好牌打烂了。

项目是2024年10月拿地，拖到2026年4月才开盘，这中间将近20个月，地价又降了，原本的低价优势被稀释；与此同时，在这20个月内，新规进行了一系列突破，一大批附加值更高的新规产品集中入市，为什么盘古云曦还在做旧规呢？

现在的青浦新城，基本是“三国杀”格局，很难被撼动：标杆大盘印象青城，品牌影响力强，中式园林，销量占青浦半壁江山；未来样板区的联发时光新澍，主打新青年社区，公区丰富有活力，价格还低，性价比很高；位于老城厢的南厢观宁府，是纯低密墅区，产品力标准高，吸走了一大波本地高端改善客群。

盘古云曦这边，产品力追不上主流，价格却一点都不客气：6万/㎡的叠墅单价，明显高于区域4.7-5.3万/㎡的主流区间。所以有什么理由让购房者放弃那三个盘，转头来选它？

当然，市场会用实际的结果来反映它的交易的低评级，开盘近一个月，零备案数据，这个数据对比它的价格和产品力，其实一点也不奇怪。