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无锡锦上荣曜

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锦上荣曜项目位于无锡河埒口板块荣巷历史街区东端。背靠惠山，面迎梁溪河，背山面水，在传统风水中是典型的聚人聚财之地。

但地块本身并不好做。用地形状不规则，西侧和北侧被现状民居包围，日照干扰大；南侧紧邻梁清路主干道，有噪音和高压线影响；地块内部还有严格的限高要求。

如果把这块地放在常规的开发逻辑里，大概率只能做刚需或首改产品。但万科把目光从地块的物理条件，转向了地块所处的人文坐标。

▲ 无锡锦上荣曜鸟瞰效果图

1. 土地的稀缺价值是什么？

地块比邻荣巷，荣毅仁家族的祖居所在。荣氏兄弟从这里出发，成为中国民族工商业的先驱。1912年，荣德生在惠山脚下筑园植梅，创办梅园，至今仍是无锡重要的文化地标。

▲ 荣宅

万科在前期调研中意识到：这块地最大的价值，不是地段本身，而是地段承载的文脉记忆。

2. 这块地的客户是谁？

20年前，无锡首次高端家庭迁移，让河埒口成为无锡最早的“富人区”之一。这里的客户普遍在体制内或事业单位工作，收入稳定，学历高，看重生活品质。他们的心声：“我们不想搬走，但想住得更好”。

他们对好房子的想象，不是面积大一点，而是体面和土地配得感。因此，万科的判断是要帮助这些居民实现从“有房住”到“住好房”的实质性转变。

▲无锡锦上荣曜提取荣宅和海派元素的大堂

3. 万科代建“锦”系的解法：东方礼序，当代表达

基于这个判断，万科将项目定位为“锦”系——万科产品体系中偏重城市文化底蕴传承的产品线。案名定为“锦上荣曜”：“锦”是产品系，“荣”直指荣氏家族，“曜”对应家族的荣耀印记。

规划上，以“一轴两院、三进七园”的院落式格局，回应东方园林的经典制式。中轴递进式布局强调礼序感，旁厅侧院式布局营造平远感，让建筑、室内、景观相互渗透。

▲无锡锦上荣曜礼序感的社区入口

·▲锦上荣曜实景图

立面上，以“深色石材+暗金色金属+红褐色陶板”为主色调，通过形体切分化解建筑体量，提炼中式飞檐形意。示范区主入口采用“实墙与屏风虚实结合，搭配景观盆栽”，兼具仪式感与亲和力。

▲锦上荣曜143㎡户型与收纳系统

户型上，锦上荣曜基于改善家庭对功能与舒适的双重追求，以低密纯洋房住区回应市场期待。主力面积143-175㎡，面向纯粹改善客群。143㎡户型采用2.5卫设计，南向次卧置入0.5卫，适配三代同堂的居住需求，同时配置入户玄关收纳系统、卧室收纳矩阵、可改造设备平台、厨房钻石柜、卫浴镜柜等满载收纳系统。

会所融合荣宅元素和海派东方的精致质感，涵盖瑜伽室、健身房、棋牌室、多功能宴会厅等功能场景。

▲ 锦上荣曜会所内外实景图

4. 万科代建“锦”系的市场反应

锦上荣曜首开销售数据表现良好（据2025年4月数据：锦上荣曜首开成交150套、2025年9月累计销售总额10亿）。

锦上荣曜在2025年连续斩获缪斯设计铂金奖、ART金艺奖金奖、GADA建筑银奖，是项目产品力在国际上的多维度认证。

▲锦上荣曜获奖情况

对一个首次合作的代建项目来说，这不仅是销售和产品层面的成功，更意味着信任的建立——委托方看到了万科能读懂土地的能力，也看到了万科能把承诺兑现的确定性，因此，才能有后续的代建机会。

如果说锦上荣曜回答的是：老城怎么做，那天澜映象回答的是：新城怎么破。

天澜映象位于无锡经开区核心，震泽路与南湖大道东南侧。地块周边界面尚在发展期，有“核心边缘感”的客户认知。对于改善客群来说，需要一个足够有说服力的产品，才能让他们心动。

1. 客户是谁？

万科代建深度调研发现，天澜映象的目标客群与锦上荣耀完全不同。他们30-45岁，职业以私营业主、企业中高管为主，收入水平更高，有多次置业经验，对产品有清晰的判断力。

他们对体面的诉求不是奢华堆砌，而是一种在配得感之上的获得感。基于这个判断，万科代建团队将项目定位为“映象系”——万科产品体系中偏重艺术潮睿的产品线，定位“经典、艺趣、潮睿”。

在天澜映象之前，万科已经在上海、杭州、宁波等地落地了5个映象系项目，它们以鲜明的庄园式景观和产品风貌形成了独特的辨识度。

▲ 杭州河颂映象府实景图

这5个项目确立了印象系的产品逻辑——从客户定位、建筑语言到空间体验，从材质选择到场景营造，每个环节都有完整标准可循。

▲ 万科映象系产品理念图

万科映象系的产品体系，从物理学、社会学、心理学三个维度层层递进，定义了5大场景。而在无锡天澜映象，万科则以“庄园生活”为蓝本，完成了映象系的又一次叠代。

2. 标识场景：经典而瞩目的城市坐标

天澜映象的策略是做出无锡的唯一性。容积率1.6的低密底盘，打造成无锡首个四代宅+洋房社区。4栋第四代住宅小高层（172-235㎡），8栋8层、2栋10层花园洋房（128-147㎡）。而大面积玻璃+铝板+香槟色一体板+金属漆等的外立面，让建筑在经开区的城市界面中具有极高的辨识度。

▲ 无锡天澜映象鸟瞰效果图

▲ 无锡天澜映象四代宅立面效果图

3. 归家场景：高奢酒店级的归家系统

万科以南法庄园的秩序为基底，融入东方游园的空间元素，将整体的归家动线用中轴对称的序列感，串联起各个节点，通过一点透视、黑白相间的元素和拱形阵列，让人感受到空间的庄重和仪式感。

▲ 无锡天澜映象会所中轴对称的礼序

▲ 天澜映象会所的映象系经典黑白和拱形元素的阵列重复

4. 度假场景：艺趣而流动的景观系统

社区景观的设计创新：项目依托自然水系延伸，参照南法庄园景观手法，融入莫奈花园、经典庄园、塞纳长滩三大自然聚场。

▲ 天澜映象塞纳河畔度假场景效果图

▲ 天澜映象南法庄园景观实景图

5. 生活场景：创新的户型系统

四代宅的空中庭院：奇偶层错位设计，打造双层挑高露台，户户有花园。以172㎡偶数层为例，露台与阳台结合，双开间大面宽，内阳台封闭交付让渡于户内空间，外露台的大面宽设计让室内外互动性更强。

6. 社交场景：阳光庭院的创新引入

在示范区核心打造下沉的阳光庭院景观，围绕阳光庭院的架空层打造三大盒子聚场。其中社交盒子侧重社交与聚会，学习盒子侧重光影与阅读，运动盒子（位于北组团）侧重运动与活力，三者共同构成了一个覆盖全龄段、全时段的社区公共生活系统。将原本架空层的消极空间，通过下沉庭院景观和自然采光激活，通过室内外的互动，形成真实好用的社区配套。

▲天澜映象阳光庭院鸟瞰图

▲天澜映象阳光庭院

▲天澜映象阳光庭院与功能盒子的内外关系

阳光庭院实现了三重功能：为地下空间引入自然光，形成自然通风通道，创造了一个有“呼吸感”的地下空间体验——业主从地下车库步行归家时，经过的不是压抑的密闭走廊，而是一个能看到天光、感受到空气流动的过渡空间。

▲ 天澜映象阳光学习盒子实景图

目前天澜映象四代宅的空中庭院、洋房的得房率优势、映象系的产品调性，在无锡改善客群中形成了明确的期待回应。

锦上荣曜和天澜映象，两个完全不同的项目，背后的逻辑是相通的：读懂土地需求——读懂土地上的人的需求——用对的产品系回应他们的需求。

在荣巷的老城区，万科把土地的文脉记忆翻译成当代人可以居住的生活场景。

在经开这样的新兴板块，万科不是复制标准答案，是产品系的叠代创新，创造唯一性标签，在红海竞争中建立自己的话语权。

两条产品线同时在无锡落地，说明万科的代建能力不是单点突破，是体系化的稳定兑现力。