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宁波四代宅市场已形成从改善型到顶奢型的全产品线。建发·瑞云作为海曙首个四代宅项目，定位高端改善。

项目容积率1.8，由5幢9-10层小高层和15-16层高层组成。

建发·瑞云平面效果图

其中6幢楼栋为四代住宅，主力户型129-174平方米，得房率最高达113%——174平户型实际可使用面积约220平方米。

江山万里A6地块则瞄准顶奢市场。大部分楼栋设计为“一梯一户”，预计规划约650平方米的超大户型，为高净值人群提供“临湖而居”的新选择。

03 设计特色：空中庭院与高得房率四代宅最显著的特征是配备了户属空中绿化平台，即俗称的“空中花园”。

这些平台的设计有严格标准：平台层高不应小于2个住宅自然层高度；平台水平投影面积不得大于套内建筑面积的25%。

种植面积不应小于户属绿化平台总面积的50%，绿化覆土深度不低于0.5米。

平台至少有两个完整的开敞面且开敞面不少于平台周长的50%，开敞面不得设置柱、墙等围护结构。

符合这些要求的空中绿化平台不计算建筑面积和容积率面积，后续也不计入权属登记范围，从而实现了更高的得房率。

04 配套升级：从住区到城市综合体

宁波四代宅项目已从单纯住宅开发，升级为集居住、商业、休闲于一体的城市综合体。

江山万里A6地块是这一趋势的典型代表。项目规划建设1栋高170米、1栋高130米的超高层地标建筑，搭配滨湖商业体，未来将成为明湖板块的“商业中心”与“视觉焦点”。

建发·瑞云则在社区配套上做足文章。项目规划了多栋架空层为不同功能性会所配套，包括图书馆、儿童室内外游乐设施、瑜伽室舞蹈室等。

地下还配备2000平方米使用频率较高的会所，如地下恒温泳池、健身房、私宴厅等。

05 市场表现：冷热不均，高端突围

2025年上半年，宁波房地产市场整体表现低迷，但高端住宅市场需求旺盛，部分优质项目和核心区域仍具市场竞争力。

数据显示，2025年上半年，宁波大市新房共成交备案12706套，同比下跌约35.9%。

然而，以江山万里三个明星项目为代表的高端楼盘却表现抢眼——江山万里・玖曜（41.28亿元）、玖洲（35.75亿元）、明湖之心・星洲（29.18亿元）三大高端项目包揽销售金额前三甲。

06 未来趋势：产品迭代与市场分化

四代宅的集中入市，正在重塑宁波楼市格局。

2025年上半年，宁波土地市场呈现“量缩质升”特征。全市仅成交9宗商品住宅用地，但结构性变革尤为突出，第四代住宅用地成为绝对主角。

截至6月底，宁波市区成功出让4宗四代宅地块，覆盖主城核心区与潜力新城。

这些地块普遍要求配备“空中绿化平台”，容积率控制在1.2-1.8之间，并严格限定建筑密度≤30%、绿化率≥35%。

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