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一、楼盘核心详情

（一）基础档案

项目地址：佛山市禅城区石湾镇街道城市秀台宝源路 16 号，隶属东平水轴城市秀台板块，澜石核心居住区

开发主体：佛山市禅城区领晟开发建设有限公司（禅城区属国企禅城城建集团全资子公司，本土国企开发，交付与品质有国资背书）

产权年限：住宅 70 年产权，商办业态 40 年产权

核心规划：总占地约 2.6 万㎡，总建面约 22 万㎡，整体由 2 栋甲级写字楼、4 栋高层住宅、沿街社区商业组成，商住综合体业态；其中住宅总户数 580 户，3# 楼为可售商品房，2#、4#、5# 楼为东平云谷、郊边村旧改回迁安置房，车位总数 1810 个，整体车位配比约 1:3.1，住宅车位比 1:0.9，人车分流设计，住宅物业费 2.7 元 /㎡・月

价格与交付：2025 年 9 月 30 日已完成现房交付，2026 年 均价约 11500-13500 元 /㎡，，为禅城核心区少有的国企精装现房，即买即住即办证

物业：佛山市城建积余智慧城市服务有限公司（招商积余联合禅城城建运营，上市物业品牌，服务口碑有保障）

（二）核心配套

交通配套

自驾：紧邻金澜南路、东平路、魁奇路三大城市主干道，3 分钟接驳佛山一环，10 分钟直达千灯湖、禅城祖庙核心区，15 分钟抵达广州南站，20 分钟通达广州荔湾、海珠核心区

轨交：步行约 53 米可达澜石中学公交站，1 公里内覆盖 19 个公交站点；步行约 1300 米到广佛线澜石站，1 站换乘地铁 2 号线魁奇路站，6 站直达广州南站，3 公里内覆盖 9 个地铁站，轨道交通便捷

教育配套

官方对口省一级澜石小学、澜石中学，5公里内覆盖 58 所幼儿园、15 所小学、7 所中学，包含华英学校、佛山市实验学校、惠景中学等名校，全龄段教育资源全覆盖

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注：华英学校、佛山市实验学校为摇号招生，非固定对口学区，入学政策以教育部门当年公示为准

商业配套

自带沿街社区商业，步行 1 公里可达佛山悠方天地，3-5公里内覆盖新 DNA 购物中心、天虹购物中心、王府井紫薇港三大核心商圈，紧邻保利秀台天珺 5 万㎡滨水商业、金普顿超五星酒店，步行 500 米可达城市秀台配套商业，日常消费与高端商业需求均可满足

医疗配套

步行 772米可达佛山市第三人民医院、佛山市第四人民医院（澜石院区），3 公里内覆盖佛山市第一人民医院三甲医院，日常就医便捷高效

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生态配套

南倚 30 亩山体绿地，步行约 800 米可达城市秀台滨江公园、东平河岸线，部分高楼层户型可眺望东平河江景与佛山新城地标天际线，1 公里内覆盖澜石公园、黎冲村大宗公园，周边生态资源丰富，日常休闲便利

（三）主力户型与产品力

项目住宅全系刚需刚改定位，主打高使用率、高赠送面积，全明户型设计，主力户型如下：

建面约 104㎡ 3 室 2 厅 2 卫

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建面约 116㎡ 4 室 2 厅 2 卫

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建面约 123㎡ 4 室 2 厅 2 卫

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建面约 126㎡ 4 室 2 厅 2 卫

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二、项目核心不利因素

（一）红线内不利因素

商住混合 + 回迁商品房混住，居住纯粹性严重不足：项目为商住综合体，包含 2 栋超高层甲级写字楼、沿街商业，商业人流、办公客流与住宅业主动线存在交叉，易受商业运营噪音、人流混杂的干扰；4 栋住宅中仅 3# 楼为商品房，其余 3 栋均为回迁安置房，业主圈层不统一，后期社区管理、居住氛围、二手溢价能力均会受影响

整体容积率偏高，居住压迫感强：项目整体容积率约 8.4，住宅组团容积率 2.8，受 2 栋超高层写字楼影响，住宅低楼层采光、通风效果受限，楼栋视野存在遮挡，居住压迫感远高于纯住宅社区

商品房体量极小，社区配套与氛围不足：可售商品房仅 1 栋，社区内部集中园林、全龄段配套规模有限，对比同片区纯住宅社区，居住氛围感、邻里社交空间严重不足

设备用房带来的噪音与环境影响：3# 楼距离南侧商业约 19m，后期商业运营会产生轻微噪音与光污染；3# 楼部分单元设有与楼梯间贴临的地下室排风竖井，会对相邻户型采光产生影响，并伴随轻微运行噪音；地下车库出入口、配电房、垃圾分类收集点临近 3# 楼，低楼层住户会受到车辆噪音、异味、清运噪音的影响

住宅车位配比偏紧：住宅车位比仅 1:0.9，针对多孩家庭、多车家庭，车位数量偏紧张，后期可能出现车位溢价或不足的问题

部分户型设计存在硬伤：123㎡户型南向景观面被楼栋结构大幅遮挡；126㎡户型主阳台朝北，采光效果弱于南向户型；104㎡户型仅东侧采光，南北通透效果不足

（二）红线外不利因素

周边城市界面参差不齐，旧改周期长：项目西侧、北侧仍有澜石片区老旧村居、旧改厂房待拆迁改造，城市界面老旧，未来 3-5 年可能存在施工噪音、粉尘污染，旧改落地进度不确定，长期影响居住观感

主干道交通噪音干扰：项目东侧临近金澜南路，南侧临近东平路，日常车流量较大，临路户型会受到持续性交通噪音、汽车尾气、粉尘影响，夜间大型货车通行的噪音干扰更为明显

轨交通勤便利性不足：最近的已运营地铁站（广佛线澜石站）距离项目步行需 10 分钟以上，无车家庭日常轨交通勤仍有不便，无近距离地铁覆盖

学区划片存在波动风险：项目虽对口澜石小学、澜石中学，但周边新建住宅陆续交付，未来学区划片可能存在调整风险；周边名校多为摇号招生，无法承诺固定入学资格，教育资源兑现存在不确定性

便民商业配套不足：项目自带沿街商业招商进度缓慢，步行 500 米内无大型商超，日常基础采买需依赖 1 公里外的社区商业，便民便利性不足