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济南保利九宸赋
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激进式”楼盘规划，让济南踩坑无数
济南楼市的发展进程中，在楼盘规划设计上其实踩过很多坑······
第一次：高周转时代的图纸搬运
十年前是济南楼市的高周转时代，房地产野蛮生长的那几年，别说济南，全国的房子都大差不差，小区规划更是一套图纸走天下，设计搬运全国复制，根本谈不上什么创新和定制。
第二次：“高低配”的瘸腿式设计
2017年开始，开发商拿地疯狂，济南地王频现，高地价之下房企为了寻求利润，出现了一种大高层配别墅的“高低配”设计，两种截然不同的产品被塞进同一个小区，这种“瘸腿”设计也让一众楼盘走得步履维艰。
第三次：过度迎合市场的“假低密”
大概2022年开始，济南市场开始过度迷恋低总高的洋房。开发商为了迎合市场实现溢价，无视容积率限制硬着头皮做洋房小高这种“假低密”设计，导致小区出现大量本可避免的居住式公寓。
正是这些“激进式”的楼盘设计，辜负了很多优质的土地，也断送了项目后期的流通性和保值能力。
如今，开发商的规划设计能力面临更苛刻的考验，尤其是核心地段的楼盘。但凡地段优质的土地，政府在供地时规划的容积率都不会低，这就更加考验开发商的规划设计水平。
所以这两年大家能看到很多改善盘在主动创新，有些尝试大围合式布局，有些为了更好的视野把地势抬高，也有的选择高层+洋房的新型高低配布局，力求在核心区同质化产品中实现破局。
而四代宅的浪潮，打破了这种节奏，让济南改善一度重新洗牌。
容积率新规下，四代宅开始兴起，各大开发商都开始跃跃欲试。尤其是核心板块今年入市的新楼盘，中海、保利、鲁投等开发商纷纷尝试四代宅。
但是在核心区四代宅的产品规划中有一个非常很棘手的问题：计容四代宅赠送面积太大，尤其是赠送露台的外拓，挤压了社区的公共空间，导致楼栋排布更密。
所以核心区四代宅要解决三大难题：在容积率限制下，既要满足市场对四代宅的需求，又要保证开发商的合理利润，还要实现小区居住的舒适度。
目前济南所有出规划的四代宅产品中，有两类设计尝试。
第一类是非此即彼，要么不做四代宅，要么就全部规划四代宅，用不计容的花园露台来增加竞争力。新入市的大部分楼盘都是这类规划。
第二类就是二者兼容。根据每栋楼的不同位置来量身定制，在一个小区同时规划传统大平层+四代宅两类产品。
目前济南核心区尝试第二类规划的小区只有一个，就是最近CBD西刚入市的历下城发&保利置业九宸赋。
九宸赋这个项目在楼栋规划上，没有一刀切全部做四代宅，而是在小区视野最好最没有遮挡的4#、6#、8#三栋楼上，做了四代宅错层挑高观景露台产品，最大化利用周边的景观视野。
其他楼栋则是在以往大平层的基础上把开敞露台和设备平台赠送做到极致。
大家都知道四代宅最大的亮点就是花园露台，除了增加赠送面积，它最主要的功能就是将豪宅室内空间与小区外围的景观串联起来，让居家生活能和大自然产生关联。
所以，露台上的景观视野才是四代宅的精髓。
当核心区的四代宅出现，一些否定的声音必然会出现：市中心的钢铁森林不适合建四代宅。
在高楼密布的城市中心规划四代宅的确没有优势，但是济南CBD西片区是个例外。
济南把最好的商务封面给到了CBD，CBD把最好的景观资源放在了CBD西片区，这里天然具备依山、临河、观湖、望泉的生态资源，在全市、全省、乃至全国的城市都很罕见。
正是因为九宸赋所处的CBD西片区拥有如此难得的自然景观，历下城发和保利置业在这个项目的开发理念上才会不谋而合：不做自然的“闯入者”，要做生态的“同行者”。项目规划要尽可能地放大周边山水环境的优势，让豪宅融进自然景观。
这就解释了九宸赋为什么会在视野最好的楼王位置融入三栋四代宅产品，下面这张示意图能更清晰地展示九宸赋项目的景观优势。
济南保利九宸赋
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