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温州招商保利天曜序

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“拥江发展”的头排：瓯江是温州的城市轴线。滨江CBD占据了瓯江路最精华的沿江界面，拥有不可再生的江景资源。

总部经济+金融集聚：青山、正泰、华峰、万洋、温州民商银行等龙头企业总部大楼正在加速建设，未来将形成温州最高密度的“亿元楼”集群。有产业，就有人；有人，就有价值。

地标级商业配套：滨江万象城已投用，鹿城广场389米超高层、丽思卡尔顿酒店正在建设中，未来还将引入K11艺术购物中心。这些商业体的落地，将改变温州的高端消费格局。

城市界面新、产品力强：滨江CBD的在售次新盘，如招商保利天樾玺、时代滨江瑧品、华润瑞府等，外立面清一色的大面积玻璃幕墙，建筑质感明显领先其他板块产品设计代表了温州当下的最高水准。

看重城市界面和未来增值潜力的购房者

在滨江、新城一带工作的高收入人群

对江景有执念、追求“封面感”的买家

价格目前处于高位，但也有部分安置房、次新房有一定的议价空间，或许可以“捡个漏”

板块还在建设期，部分配套需要时间兑现

整体容积率偏高，居住密度较大，但近年受“好房子”政策影响，以及招商保利天曜序、建发望江等“四代宅”产品的刺激，也推出了一些洋房、叠墅产品

滨江商务区可谓是近几年房企的兵家必争之地，几个热门高端楼盘几乎都集中在这里。招商保利天樾玺、时代滨江上品和瑧品、华润瑞府这几个高端住宅大盘近乎售罄，可考虑次新房源，单价均价在3-4万元/㎡；江山云起、瓯江峯汇、学院十一峯、珑悦等前几年的高端盘二手房、次新房在今年一季度迎来了一波成交高峰期，投资客的退场，让一批刚改购房者成功“捡漏”。

如果想买“四代宅”新房的，首选招商保利天曜序和建发望江，前者在洪殿板块，靠近主城核心区，后者在桃花岛板块，南靠七都二桥（建设中），临近龙湾。这两个项目去化相当快，天曜序西地块已基本售罄，东地块正在规划中，预计下半年面市；望江已加推最后一期，想买房的得抓紧了。

板块内还有一些安置房小区，如果预算有限，也可以考虑。

很多年轻购房者会忽略老城区，觉得“旧”“堵”“没新盘”。但如果你是真正的“老温州”，就会知道：老城的价值，正在被重估。

历史文化资源无法复制：五马街、公园路、中山公园、南塘……这些地名背后的文化积淀，是新区遥不可及的。随着城市更新的推进，老城正从“拆改”转向“风貌保护+微更新、精提升”，未来可能出现真正有文化底蕴的产品，但当下还是以二手房为主。

地段认可度根深蒂固：在老温州人心中，“大南门”“五马街”就是市中心。这种心理认同，不会因为新区崛起就消失。

城市更新带来新供应：洪殿、中央涂等老城边缘板块，这两年陆续有高品质地块出让。

有“老城情结”、离不开熟悉生活圈的温州本地人

看好城市更新红利的长期投资者

老城核心区新盘极少，需要耐心等待城市更新项目入市

现有二手房多为老旧大厦，产品力落后，需要仔细甄别

主城核心区以二手房居多，房龄偏老，对教育学区的依赖性较强，可根据需要来选择。

大南商圈的檀境、文澜府邸等商品房住宅区，已经交付，但有部分存量房（人才房）和次新房。

除此之外，鹿城西片区、龙湾蒲州、瓯海中心区、瓯海梧田同样值得关注。它们在价格、配套、发展潜力上各有优势，适合预算稍低但追求“确定性”的购房者，以及有地缘情结和通勤需求的购房者。

鹿城西片板块主要包括中央涂、双屿、黄龙等片区，是鹿城区目前城市更新力度较大、新盘供应集中的板块之一，也是主城区的“价格洼地”。板块内仍有大量老旧小区、城中村、工业遗存，缺乏大型商业综合体。目前可以期待的是，集新未来社区和西部时尚新城的配套商业、产业资源能否如期兑现。如果能，将有望带动集新板块的中铁建未来视界、华润悦未来，西部时尚新城的中铁建西派澜廷等新房、存量房的快速去化。

蒲州是龙湾的“西大门”，配套成熟、交通便利、有产业支撑，价格比主城核心区低一档，是“退而求其次”的务实之选。板块内可选择性还是比较高的，不仅有凯迪云潮中心、融创凯迪中心、樾品园等刚需、刚改住宅，还有温州未来之城、未来旭辉城这样的未来社区，以及江山云庐这样的低密院墅。去年底今年初，板块内两宗地块成功出让，一宗是高层住宅，另一宗仍是低密地块，如果不急于马上入住，可以稍稍期待一下。

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瓯海中心区是瓯海区的“心脏”，正在经历高规格的城市升级，适合在瓯海工作生活、对优质教育资源有刚性需求的购房者。今年初板块内推出了首个“四代宅”项目——绿城臻月云境，一时间也引起了业内热议，感兴趣的可观望。

梧田是瓯海城市更新的“主战场”，梧田老街的成功证明了这个板块的潜力，S3线开通后将进一步拉近与主城的距离，适合对居住氛围有要求、看重城市更新红利、追求“烟火气”的购房者。目前已知板块内首个“四代宅”产品——万科璞拾云洲已售罄、未交付，周边还有部分安置房源可关注。

这三个板块有一个共同特点：区位和交通有先天优势，与主城核心区隔江相望，对产业导入依赖极强，商业和“烟火气”严重不足，且都经历过剧烈的价格回调。

七都曾经是温州楼市最火的概念板块之一，房价一度冲上3万/㎡+，也因此前期投资业主比例颇高。虽然规划了未来科技岛、实验中学七都分校等，但产业导入和人口流入慢于预期。“孤岛效应”依然存在，尽管有七都大桥、北汊桥连接主城，但心理距离和通勤成本仍然客观存在。

依托七都大桥、温州大桥，以及建设中的七都二桥，让七都岛成为温州主城区连通永嘉、乐清的桥头堡，产业区位优势仍在；与滨江商务区同属瓯江新城核心板块，都有稀缺江景资源，但两个板块的房价相差甚远，生活规律、出入有车且不常叫外卖的家庭，这里可是相当有性价比的置业选择。

当前刚需买房可考虑杭房金成江著观邸和江海云著，前者已交付，可看江，后者交付在即，且相比开盘时的价格，这两个楼盘近期价格均有调整；刚需还可考虑板块内的安置房源和二手房。

如果想住得更加舒服，七都板块还是众所周知的别墅集中区，江心明月已交付，观云东方已建成，玉瓯源于近期开放了示范区北园，这些都是岛内的院墅、联排产品，但此类住宅价格颇高，需要足够的资产。

过去5年，瓯江口确实发生了肉眼可见的变化：S1+S2双轨交汇、温医大附二院三甲医院运营、温州外国语学校等名校落地、十里樱花园建成，但夜间人气和和商业活跃度弱于主城。和七都板块类似，由于早期投资客比例高，二手房出货压力较大。适合预算非常有限、在龙湾或瓯江口工作的首套刚需，建自住为主。如果你指望它短期大涨，或者追求出门就是商场饭馆的生活，那还是再看看其他板块吧。

永嘉的三江板块与鹿城核心区隔瓯江相望，南向直面滨江商务区，拥有稀缺的瓯江南向江景资源，高峰期曾是市区外溢购房者的重点考虑板块之一。

景观稀缺性是三江板块最大的亮点之一——南向一线江景是温州主城区对岸无法复制的资源。拥江发展的未来规划以及瓯越大道连接主城的便利交通让三江拥有不错的“底子”，但属于永嘉县而非温州市区，行政区划带来的公共资源落差是重大的硬伤。

配套和人气不足，缺乏大型综合商业体、优质公立学校、三甲医院等核心配套，房源空置率偏高，房价降幅巨大，比高峰期缩水明显。

当投资客的泡沫被挤压，自住需求占据市场的核心地位，房价回归理性。如果能充分分析自己的居住、生活需求之后，正好与这几个板块的优势相匹配，还是能趁现在价格处于回调阶段，“捡个漏”。

主城区和中央绿轴的公园、商业、学校都已经摆在那了，你今天买明天就能用，但当前以二手房为主，绿轴板块有部分次新房，可以多渠道了解；滨江CBD的总部大楼和高端商业还在建，但基本的居住氛围已经逐渐形成。

有产业的地方才有人，有人的地方房产才有支撑。七都和瓯江口的优势都在于未来产业规划，但短板也恰恰在于，规划的产业导入速度慢于预期。

相比之下，七都离主城更近，且位于鹿城、龙湾、永嘉、乐清的交会处，人口导入的预期明显优于瓯江口，近年来又有中国（温州）智能谷、抖音小镇等科创产业导入，前景相对更明晰。