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福星惠誉铂雅府

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今年上半年花了22000-23000，甚至有25000的价格入手的这个项目，没买的可能觉得是不是捡漏了。

实际上，小区是分南北2区的，北区，就是去年和今年上半年推售的普通高层和洋房产品，而目前工抵房的房源位于小区南区，南区一共3栋楼，为54-55层超高层，所以虽然整个小区可以算低密，但是这三栋楼的容积率绝对不低。而超高层产品，在2025年，本应该绝种的，但是竟然一次出现了3栋楼，所以南区，本身均价就比北区低，折后大概在20000元/平，工抵房18000，只能说比之前划算一些，但捡了蛮大个便宜，也说不上，超高层的本身就是一个大问题。

再说房源，目前南区3栋楼预售证全部拿完了，3号楼先推的，为5梯6户，两个边户135平，中间4户103平，1、2号楼都是10月下旬拿证，都是2个单元，一个单元3户，边户159平，夹边户139平，中间户108平。 这两栋楼目前还一套未备案，其实也能理解，面积段实在太大了。所以现在的重心也主要在3号楼。

超高层还有个问题，就是公摊大，尽管项目是准四代，但是得房率也只是做到了90-91%，其实相比福星惠誉前几期的已经好了很多，但是户型设计却不尽如人意，我们看3号楼103平，103平是一个三房两厅两卫，其实格局和三代宅是一点区别也没有的，并无太大亮点，最大的优势，可能还是面积小总价低，但是如果你要追求大横厅的话那么就只有2房了。

135平米是我觉得很离谱的一个户型，同样格局跟三代宅区别不大，但是作为准四代，这个面积段，不说做个四房，3房+1个大横厅应该算标配了，但是它做了大横厅以后，只剩下两房两卫了，如果要做大横厅，必须牺牲一间卧房，那就更别谈2个套房，所以功能性其实蛮差的。

这几栋楼还有个什么问题呢，就是东南向规划有商办产业建筑，以后2个方向，一是从西南向遮挡采光，它本身就是超高层，相互之间就有遮挡压抑之感，再来一下子，舒适度够呛，二是，开发商说我干不下去了，土地收储商改住，那你这就更难受了，本身这3栋总货量就接近900套，再新增，你细品吧。