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园区东甪直板块将再迎重磅纯新盘！近日，甪直23号地块案名正式揭晓，就叫沁沄居。

根据规划，项目容积率低至1.02，拟建18幢3F联排+8幢6F叠墅，属于甪直首个纯墅区新盘！

2024年10月土拍中，由斜港&甪直房产以底价约5.4亿竞得，成交楼面价12000元/㎡。

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该地块位于甪直镇甫澄路西侧、南沙路南侧，就在城投新盘熙和云起雅园东侧；

周边教育资源丰富，南侧紧邻规划幼儿园，人教社附属实验小学、甪直高级中学都在附近。

目前板块主力在售万盛江南、吴风宸樾府，其中万盛江南打造叠墅+洋房，均价2.9w+；该地块容积率更低业态更纯粹，未来新房大概率破3w+。

兴邦伟业最终为吴门桥Z08号地块成立新的项目开发公司：苏州兴云置业有限公司，且为100%独资。

但姑苏区吴门桥Z08号地块的代建却是由金地代建操盘。

项目鸟瞰图：

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根据规划公示显示，Z08号项目总用地面积25757㎡，总建筑面积57896.57㎡，地块最大建筑高度为38m，建筑密度40%，容积率1.20+1.20x2%。

可以看到，由于运用了新的设计理念，在原有1.2的容积率指标上，项目获得了2%的容积率奖励。

项目总平图：

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项目采用高低配，拟建13栋4-11F叠加&洋房住宅，其中8栋4F叠加、1栋6F叠加、4栋11F洋房；

从平面图来看，该项目在做全首层架空的基础上，4栋洋房一层还做了局部架空，也就是说洋房实际居住层距离地面整整抬高了两层！

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项目的主入口设置在北侧解放西路，同时，发挥抬板社区的特点，项目在西侧规划路和南侧规划路上，同时设置了多个车行入口，未来业主入住之后，进出小区不会为了出入口拥堵而发愁。

在北侧主入口的延伸区，项目围绕9#楼洋房，设置了整个项目的下沉会所。

这三栋楼间的下沉庭院也将作为小区主出入口和重要形象展示面，在营销展示期间作为未来住宅景观体验区被重点打造。

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项目用地2.58万方，体量并不大，容积率1.2，再加上奖励的2%的容积率，项目的业态选择和搭配其实可以有多种。

但最终兴邦和金地选择叠加+洋房的组合，也就是高低配的打造策略，业态选择上以稳妥为先。最终建筑密度40%，基本也是压着极限值来的。

4F叠加建筑间距在16m左右，保证在一个相对舒适的范围内；而对于洋房建筑，设计做了巧思处理，并没有采用传统西高东低的排布方式，也没有采用传统的户型镜像处理的方式。

开发商应该是基于地块周边环境与自身条件，将高层放在了东侧；5#、9#、12#楼则遵循“形式追随功能”的建筑原则，打破T2镜像户型的常规，避免同质化，既进行了户型创新，也让建筑有了鲜明的记忆点，还将空间退还给景观。

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