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现在，九宫格又迎来了一个新的楼盘，依托这里的低密的基底，它也是当前杨浦滨江在售房源里面唯一的纯粹的洋房产品，在同期杨浦滨江高供应的周期里凭借着多层形态，跳出了这里的相对红海。

更重要的是，它在产品端也完成了两个升级，一个是公区革新，不仅是整个区域里面首个抬板项目，也是当前在九宫格里唯一独配私属会所的社区，第二方面就是在户型方面有明显的优化，在新规的加持下，实现了片区内同面积段更高规格的空间尺度和面积附赠，注定具备了较强的交易属性。

在2026年4月份首开时，市场反映的认筹率突破了128%，当天成交金额也达到了6个亿，二批次房源目前已经在筹备当中，预期近日加推，快节奏的加推的本身就体现了这个项目对后续去化的底气。

无论是在板块的能级、产品力还是在价格策略上，这次我们要评估的楼盘都处在了一个比较舒服的位置，综合评级给到A。

本次李想买房测评的就是位于杨浦东外滩的中铁云璟外滩。

它的容积率1.8，总建筑面积大约3万方，项目由5栋6到7层的洋房和7栋4层的叠加组成，其中洋房的建筑面积大约在115-145㎡，叠加别墅大约在209㎡，这个小区总共有204套房源。

李想买房

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区位评级

A

即使到今天，其实还有非常多购房者对于杨浦滨江——或者说是上海东外滩的规划和未来的发展有一些存疑。但今天我们再到这里实地走一圈，就会发现这里投资的规模以及落地的速度都已经显现出来了，很多产业和配套都已经到位。尤其是这个楼盘所在的新质秀岸或者说是九宫格，它的目标就是成为上海科创中心的内核的承载区。

上海的科创中心是由2022年顶层规划确定的，原来上海有四个中心，分别是贸易中心、金融中心、经济中心以及航运中心，2022年才有了科创中心的定位。在这短短4年间，这里已经落地了像美团、B站、节能、星空文化、抖音等等巨头大厂，未来会形成超过3000家的创新企业的规模，产生很强的产业和人口的虹吸效应。

同时这里的配套也已经逐渐成熟。交通上，这里双轨交汇，距离12号线的宁国路站约800米，还有一条在建的24号线临青路站，离项目大约400米。商业上，超级合生汇以及国际时尚中心都已经开业或者计划开业运营。

在新质秀岸中，居住能级最高的就是这里统一规划、成片开发的九宫格。与前滩、后滩的九宫格有所不同，杨浦滨江的九宫格不仅具备了唯一的低密属性，还有历史风貌保护属性，建筑限高24米，整体容积率也严格规划在1.2到1.8之间。

这就使得云璟外滩这样的楼盘在相邻关系上面有很大的优势，北边是里弄住宅，南边是15米高的风貌社区，西边是规划绿地，东边也是洋房社区，四周视野都非常开阔，是一个真正成片的低密住区，这在上海的市区里面是非常难得的。

产品评级

A

接下来我们再来看产品评级A，其中规划与排布a，公区a，户型a，内装b+。

在产品层面，云璟外滩在一众竞品里展现出了一些与众不同的特点。

首先，它是杨浦滨江首个抬板的社区，受到低密建筑要求的影响，虽然整体抬板高度只有2米左右，但是与其他项目相比还是拉开了整个立体景观的层次，提升了居住的私密性，并且通过叠水、绿植、奢石，丰富了社区整体的景观视觉。

一般来说，低密社区与公区的规模是相矛盾或者相背离的，但是这个项目借助抬板设计实现了在低密社区里大规模的会所配套。虽然这里地块并不大，但是有1200㎡的下沉式会所，再加上它的架空层，配备了恒温泳池、健身房等等的社区配套设施。

另外，项目做的是多层的建筑形态，这就与其他在售项目以高层为主的建筑形态完全不一样。依托多层的建筑形态，项目的户型性能在整个杨浦滨江就具备了最先天的优势。比如，多层核心筒的占用面积一定要比高层要小，也就意味着分摊面积要小，天然的得房率就高。

同时附赠也比较大，包括了约7-11㎡可敲的飘窗，还有大约2.5㎡的设备平台，以及大约5.7㎡的独立电梯厅。我们也考虑到它做了封阳台的处理，但实际得房率依然要高于高层的建筑形态。特别是现在杨浦的飘窗都做了无承重强度的设计，所以在现场参观的时候能让参观者真正感受到，新规所带来的室内空间在未来入住后会有多么宽敞。

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