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（越秀运河樾鸟瞰图）

截至目前，项目推出72套，网签33套，月均去化4~5套，推盘去化率不足5成，整盘去化率仅3成。按网签数据计算，清盘仍需至少1年以上。

（运河樾网签数据，仅供参考）

再来看，拱宸金茂府。项目整盘210套房源，容积率1.8，打造高层+叠墅，其中叠墅96套，4F两叠+6F三叠两类，户型面积240-290平，去年12月13日叠墅首开，网签均价7.5万/平，总价1500-2500万。

（拱宸金茂府鸟瞰图）

截至目前，项目推出全部96套，网签46套，月均去化6~7套，叠墅去化率近5成。按网签计算，清盘至少半年以上。

（拱宸金茂府网签数据，仅供参考）

拱宸金茂府由于品牌效应、科技系统，整体去化优于运河樾，但他隔壁还有一块地——运茂瑞府，容积率1.4，4-6F叠墅，预计整盘约94套房源，库存摆在眼前。

（运茂瑞府鸟瞰图）

（三个项目的位置关系图 | 十三制图）

因此，这个被称为运河湾的片区，短时间内低密扎堆生长，据了解今年5月某项目已开启分销9-12万、全民10万。（ps.具体以案场口径为准）

归根揭底，主要来自于三大核心原因——

① 地段因素 ② 供求因素 ③价格因素

用以下这张图就可以看清楚，杭州留石高架以北，往往被认为不属于杭州真正的主城成熟区。

当前留石以北，含低密项目接近10盘，基本动辄1500万起步，普遍2000万级别。

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