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为何光谷楼市的大平层改善进程明显比汉口与武昌慢？

市场反映出了几个明显特点：

一是市面上的纯改善小区非常少见，小区普遍以中小户型为主，大户型基本只是“配角”；

二是光谷也没有形成像武昌内环一线滨江、二七滨江这样的豪宅板块，没有发展成以大户型为主的豪宅小区扎堆的板块；

三是大平层产品的迭新频次与豪华品味与汉口、武昌二环内差距较大。

我认为其中一个非常重要的原因是，光谷楼市是以年轻人为主，并且光谷在过去十年经历了一轮快速的版图扩张，这就决定了楼市阶段会经过漫长的从刚需向改善的过渡周期。

年轻群体买房以刚需、刚改为主，而版图扩张带来的土地红利，让中小户型成为一个流通性较强的“投资”标的，这就使得过往十年光谷开发的楼盘几乎都是以中小户型为主。

而疫情之后，市场进入调整期，开发端的房企追求快速回款，更加不敢轻易开发大户型产品。

购买端的投资客要么获利了结，要么降低负债，纷纷抛售，致使中小户型二手房量大价低。

种种因素综合影响下，导致大平层改善产品始终无法成为光谷楼市的主角。

过往十年，光谷一直是武汉经济的增长龙头，但光谷楼市的改善进程却没有跟上光谷经济发展的速度。

也就是说，光谷并不缺大户型改善的购买力，而是缺乏对改善需求层次的理解与满足，这是光谷改善进程迟缓，面临突破的重要一关。

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重新审视改善需求

十年来，光谷一直处于高速增长与快速扩张的周期中。

光谷人的学习、工作与生活节奏太快，以至于他们从求学、就业到创业一直处于与时间赛跑的紧张节奏中，很难有时间静下来思考和规划生活。

今年是光谷中心城第二个十年的元年，也是从快速基建转变到内敛发展的元年。

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中建壹品·汉韵公馆实景图

此前在光谷扩张中买房的一批年轻人，在接下来的十年将逐渐进入中年，面临结构性改善需求与家庭下一阶段的规划思考。

所以，光谷楼市的改善进程也必然会进入到一轮沉淀、升华的阶段之中，这种沉淀必然是从经济收入增长到生活品质提升的一轮整体性需求提升。

当前，不少改善需求者对大户型改善的理解与需求层次尚浅。

比如，很多人买大平层仅仅是为了多一间卧室，这往往是想要将老人接过来帮忙照顾小孩。

但这种需求完全可以通过租下同层楼或是同小区的另外一套房来满足。

房子不只是一个吃饭睡觉的物理空间，更是推动家庭文化传承、实现人生意义的精神生活载体。

所以，在买房决策时，越是能跳出产品浅层数据的局限就越能找到深层次的价值。

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被忽视的深层改善需求

跳出“多一卧室”的浅层需求，大平层到底能给家庭带来哪些深层次的改善价值？我做了以下总结：

第一，兴趣爱好与情绪价值。

如果一个大平层的LDKBG有大几十平米，那么在客厅C位摆放一个大圆桌，上面摆一个青花瓷大花盆就会让整个室内生活氛围增加不少生机与精致浪漫。

从使用价值来看，它好像是浪费了面积，因为大平层中的很多空间单元不像厨房、卧室、卫生间一样属于“刚需高频使用”，但往往这种空间的价值能够满足兴趣爱好，带来巨大的观赏价值与情绪价值。

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就像有的家庭空间单元被设计成一个半圆形或八角形的花园书房一样。

诸如入户前厅、独立玄关、客厅背景墙等适合布展、拍摄，能够成为接待宾朋、录制视频、开启直播的重要社交场景，能够大方展示个人审美品味。

所以，回到开头所说的大圆桌和大花盆，为了实现这样的爱好，就需要在四周留出足够的走路动线，需要客厅的开间达到6米以上。

所以很多家庭不是买不起这样的桌子和花盆，而是因为房子的开间尺度无法实现这样的兴趣与理想。

第二，家庭关系与家族文化。

很多家庭矛盾掰开看基本是鸡毛蒜皮的小事，只不过是积怨已久，无法妥善化解。

而这些小事，往往是因为不同家庭成员的生活节奏、习惯带来的矛盾，这就需要用空间和动线来化解。

现在的男女主人工作节奏都很快，虽然回到家属于下班时间，但仍会时不时处理工作事项，这就可能直接打扰到家庭成员的生活。

特别是男主人，需要在妻子面前保持稳重，在孩子面前保持威严的形象，但工作电话或者视频会议很可能需要放低姿态、逢迎客户和领导，这就是一种冲突与矛盾。他们还可能面临加班晚归打扰家人等情况。

这些都是小户型、小三房很难规避的痛点，但是大平层可以实现双动线套房，做到彻底的动静分离，可以轻易利用第二个套房作为“晚归房”化解这些问题。

此外，大平层比小三房具有更大的社交空间，能够满足大家族内多个家庭的节日聚会，同时也拥有较大的空间，可以像农村祠堂一样形成家族历史“文物”的陈列馆，促进传承和发扬家族文化。

第三，亲子关系与陪伴价值。

家庭生活最重要的是下班和放学后，两代人、三代人在一起的八小时（除去睡眠以外的时间）。

其中，亲子关系、陪伴价值是重中之重。

当寒暑假来临，他想邀请同学或者亲戚来家里长住，却因为房子太小，捉襟见肘，无法实现。

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中建壹品·汉韵公馆实景图

今天孩子在读小学，你还能陪伴他开展丰富的业余生活，但是三五年之后他可能面临中考甚至高考压力，业余时间、业余生活的心境与需求完全不同。

而在高考之后，孩子将逐步走上社会，与父母的距离越来越远。

所以，很多正值改善阶段的家庭，面对买房决策时，关注的重点往往是房价本身，而忽视了家庭成员的人生阶段需求，很多时候的“等一等”“再看看”，错过的可能是孩子的整个童年，或是孩子与父母一起生活的阶段。

人的寿命和手机电量一样越用越少，用手机玩游戏、刷视频最好的阶段应该是电量在60%以上的时候。

当电量不足50%的时候，你考虑的就是如何省电顺利回家。

人生每个阶段的需求与想法不一样，就该有不同的改善层次与安排。

人生不该永远在等待的路上，也不该总在赶路，而应该及时享受与人生阶段匹配的生活。

享受比算账更有意义，得到比等待更重要。

今天的房子只是一个商品，第一价值是生活价值，而非投资价值。

面对改善置业，我们不仅应该算房价的小账，更应该算亲子关系与陪伴价值的大账。

毕竟，时间成本、人生意义都是房价无法衡量的。

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不可多得的纯改标杆

截至今天，纵观整个光谷新房市场，实际具有大平层户型的在售项目屈指可数。

如果按照纯改善小区和准现房销售的前提筛选，只有中建壹品·汉韵公馆一个项目。

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