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2025年已经过去，杭州豪宅研究所对2025年杭州楼市拟做一轮总结复盘。

过去的一年，我们完整亲历了杭州楼市从限价时代转回不限价时代，楼市遵循市场逻辑、供需关系、行业竞争格局等因素进入到更加内卷的时代，各价格段的房子以更肉眼可见的速度和更多维提升起来。

我们也看到了随着容积率新规发布后，更高的得房率、更宽维的示范区、更新颖的材质用料、更高的抬板立体社区等等建筑产品的出现......

虽然杭州还没有进入“四代宅”，但我们真真切切地正一步步地进入到全面“好房子”开花的时代。

行业螺旋下行筑底，产品日新月异，总有一些楼盘以其自身特色，给我们波澜壮阔的2025年留下了极深的行业印记和楼盘底色。

为此，我们主要结合项目的占位、产品亮点等诸多因素，对这些惊艳到我们的“非典型”楼盘做了本次年终盘点。（我们承认，盘点有主观色彩，但背后的产品逻辑值得思考）

01 享受「时间复利」最大的项目：西子御园

【图：西子御园-杭州·上城区湖滨板块】

2009年，当西子房产以楼面价24295元/㎡拿下御园这块地的时候，他绝对想不到当初的地王，首开竟然要等到16年后。

这个经历了“文物门事件”、绿城退股、“降容”改方案的项目，撑过了18年-23年的限价限购期，直到2023年10月杭州限购限价全面解除，并在25年9月首开30套、拿到了均价18.8万/㎡，据说目前已经销售过8成。

尽管有人说御园的“小环境太差”（高架+公交站）没有烟火气、产品是上一代产品、还是毛坯，但“具备历史底蕴的市中心低密”就是资产的压舱石标签。

凭着南宋文脉+市中心真正低密+距离富人区近三点，御园等到了柳暗花明，享受到了最大的“时间复利”，是“以时间换空间”的苦熬案例。

犹记得2024年5月，建发获取下沙沿江低密地，也就是现在的云启钱湾（一期）的时候，我曾问过一些地产朋友，他们都表示对这块地看不清甚至有些看衰。

那时候，一周是朋友圈里为数不多的认为建发会在这个地方做一个“以产品突围”的绝佳案例。

果不其然：建发在几个方面做了发力：

①总图强排：利用钱塘江S湾的湾头地形条件，在1.01的超低容积率之下，排布了类独栋、叠排和高层的“南低北高”的总图，既保障了低密的地形及间距条件，又为后排的高层看江提供基础。

低密超高溢价、高层贴地走量，云启钱湾拿到了丰厚的投资兑现。

②排屋抬高1.5米，保障地下室通风采光更好，并突破性地让地下室的层高来到了7.7米，这让每个去参观他排屋的人都叹为观止。

③将代建的学校、商业、体育等设施融为一体，为拿下云启钱湾二期统筹大盘的底盘打下了长期主义的基础。

尽管东部湾新城相对较远，配套设施还不完善，但不可否认的是，云启钱湾是建发完全以“极致产品力”突围的案例，随着二期望潮的加入，城东方向的第一个低容社区已初具规模。

在离钱江新城25分钟车程的下沙沿江，云启钱湾打动了江岸线上的一批不追求地段配套、只渴求极致低密的客户。

03 「附赠感」极强的项目：湖山丽舍、君潮润府、紫金宸庐

25年不限价低密新盘大多做得各有特点，但是研究所经过分类归纳，发现：

几乎所有的低密项目越来越强调：产品的「附赠感」。

什么意思？

简单来说，就是想尽各种办法，给到客户更多的空间，更好的“可用性”，超出客户的想象。

我们梳理下来，丁桥板块的天阳·湖山丽舍、江南科技城板块的保亿·君潮润府、云谷板块的绿管·紫金宸庐等3个项目，在产品的「附赠感」这条路上，算是使出了浑身解数。

◎ 湖山丽舍：上叠产品打造了独立归家门庭+奢阔露台房

湖山丽舍的立面是经典的三段式立面，有北山街新新饭店的味道，除顶楼外，他四周的立面几乎一致，但是整个项目的上叠产品设计得十分创新、巧妙。

第一，他220㎡上叠的归家动线是完全独立且十分私密好用，拥有独立的、全明的约8-9㎡的入户前厅，可以收纳日常的杂物。且内置的地下室采光井与侧向玻璃采光衔接，引光进入地下室。这一点已经完胜市面上90%的上叠。

第二，结合孟莎顶巧妙地设计了一个有通风、有采光、有空调的巨大空中阳光房，且拥有好用的南北双露台。搭阳光房是低密业主的普遍想法，湖山丽舍给你直接实现。

第三，第三，上叠也仍然送一个有采光通风的地下室，虽然不大，但也免费赠送。

◎ 君潮润府：中叠不再是“夹心层”，同样拥有独立花园、地下室

过往当我们听到6层上中下叠的时候，都会潜意识地认为中叠会成为鸡肋。

而保亿君潮润府的中叠225㎡做了5房5卫，室内配置几乎竟然做到了和上下叠一样，却让中叠也拥有了独立小花园、长阳台以及层高约6.6米的地下两层全明空间，得房率极致拉满，并且地上、地下全部精装交付。这些创新，在过去是不曾见到过的。

◎ 紫金宸庐：上中下叠极致拉满，都赠送超大面积的花园、地下室和露台，是今年主城区见过的最高得房率的项目

君潮润府的叠墅已经很卷了，西湖区云谷板块的紫金宸庐，作为今年主城区压轴上新的低密新盘，不仅让上中下叠都有独立花园、露台和地下室，更是让附赠感这件事卷上了天际。最夸张的一套，据说附赠率是室内面积的3倍！

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