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它是2019年底拿的地，一拖就是三年，到了2022年底的时候才开盘，当时推出了425套房源。可是如今又过去了三四年，网签只有20%。这个项目总共有831套住宅，按照当前一个月卖不到三套的去化速度，大约要20年才能够卖完，因此我们给到它的综合评级是最低的D。
项目的基本信息是总建面大约10万㎡，容积率1.4，产品是19栋11-14层的小高层，户型面积覆盖了大约在90-136㎡的三房至四房，它的均价是5.4万/㎡，主力总价在480-750万。
这个项目位于浦东的祝桥板块，与上海市中心的直线距离超过了30公里，地理位置天生就偏，这是它绕不开的先天短板。
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而它最大的宣传卖点就是毗邻规划中的上海东站，与东站之间的直线距离只有2.8公里，能够承接这一规划的红利。虽然上海东站已经动工并且在去年底完成主体混凝土封顶，但是真正建成还要等上一年半，服务本板块的轨交在短期内更无法通车。因此，再诱人的蓝图落不了地，也都只是空谈，而现实的交通困境却是摆在面前。
目前整个祝桥板块连一条轨交线路都没有，与市区的通达性差。当然，祝桥还是一个典型的内生型板块，常住人口大约分成两类：一类是在浦东机场工作的新上海人，或者叫产业人群；另外一类，就是这里土生土长的南汇或者祝桥人。
从板块发展还是能看出，祝桥的发展重心就是在祝桥镇，也就是海天名筑所在的片区，基础生活的配套还是基本可用。教育方面有进才中学东校、明珠教育集团托管的祝桥小学；在医疗方面，也有三甲医院九院祝桥院区。地块相邻关系方面也还不错，它的西侧和南侧两面都临河，还紧邻着超过100亩的海天公园。
但是，在这样一个人口容量有限的板块，其区位上的弊端也比较突出。大型商业根本支撑不起来，最典型的就是像这里5万方的新世界欢乐城长期运营困难，而梦想谷至今还在烂尾的过程中。
项目的产品评级是B，其中规划b、公区c+、户型b+、内装b+。
客观来说，这个项目的土地基础条件很好，但是因为开发周期正处于行业轻产品的阶段，开发商在产品力的塑造上总体表现有所欠缺，导致最终呈现产品力的效果，甚至没有达到当时区域内的基础标准。
不过好在依仗它本身非常不错的土地条件，项目在占地7.65万㎡、1.4容积率的规划条件下，还是采用了均衡性的规划排布，使得公区拥有大约两万方的景观覆盖，整体的居住舒适度有一定的保障。
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在户型设计方面能做到三开间朝南，136㎡的大户型还能做到4.5个开间朝南，而且所有的户型都是采用了类一梯一户的设计。这也印证了我们常说的一点，在外围，不少地块本身条件出众，完全可以在公区、面宽这些维度上面做出本质更好的产品。
但这个项目问题也很明显，虽然它的公区足够大，但是只做了基础的四季绿植的配置，以及一些简单的生活场景的设施，比如儿童乐园、慢跑道、休闲座椅等等。而在同期，片区里面已经有项目引入了会所这样更高阶的配套。
它的装修也很基础，仅仅用了一些老板、科勒、东芝这样的中等或者偏低一点的配置。样板间的工艺表现也非常简单，我们看完以后也没有什么深刻的记忆点。
总之这个项目是先天够好，后天平庸，总的来说有点浪费了这一块土地。
最后在交易评级给到D，其中定价c、供需d、竞品d，能力c。
海天名筑的市场困境症结其实很清晰。首先，在需求有限的市场里面，它入市过于拖沓。回到五年前，我们看大祝桥片区的时候，还是认为这里存在很大一部分的需求，主要是由于当时上海东站规划的利好所带来，在2020-2021年间，也曾因为规划和学校的引入，在这里出现了一波需求集中释放的行情。
但是这一利好效应消退也非常快，再加上整个市场大环境过去几年急剧的下滑，从2023年开始，片区新房的年成交已经从前几年可以卖到10-15万方，骤降到不足1万方，市场需求大幅度萎缩。
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