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梁溪区：改善型产品集中爆发，主城价值回归

梁溪区大概会上新10个项目， 梁溪区作为无锡传统核心区，在2026年预计入市的项目中，呈现出显著的 “改善型爆发” 特征。

该区域即将亮相的项目容积率普遍低，50%以上的地块容积率在1.5以下，明确指向高端低密改善市场。

容积率低于1.5的重点地块详解：

1、绿城·崇宁府城市展厅已经公开，容积率仅1.01， 楼面价23307元/平。

项目位于梁溪区新生路与崇宁路交叉口东北侧，在龟背核， 轨道交通网络发达，地铁1、2、6（在建）号线贯穿；商圈发达，恒隆广场、苏宁广场、大东方百货等优质商业集聚。

项目区位图

根据规划，项目将打造5栋3F合院产品、1栋2F商业+配电房，1栋1F配套用房。绿城·崇宁府整个项目仅33套！

项目鸟瞰图

项目效果图

项目外立面整体建筑风格融入了现代东方美学，运用石材、玻璃幕墙和金属等材质，外立面顶部借鉴了传统的歇山顶，与小娄巷整体建筑风格类似，完美融入又独特新颖。

2、竹园里A地块，容积率1.05，楼面价19459元/平。

地块位于南长核芯居住区，龟背壳沿线，各项配套丰富。

地块西侧紧邻在建中的地铁5号线，另有地铁1号线，双地铁出行更快捷，与城市各区域无缝衔接；运河东路、红星路、清扬路、太湖大道等城市主干道交织，交通体系四通八达。

周边2km范围内尽享众多优质配套，一站式高品质生活咫尺即达。

规划打造7栋4F叠墅+2栋8F洋房，预计将打造为主城核心的纯洋房住区，主打静谧与尊享感。

项目效果图

项目叠墅为四叠。从外立面来看，整体采用了大面积玻璃以及一体板，用金色线条点缀，质感满满。叠墅上叠4F做了环绕露台，业主生活之余可以在露台观景、享受自然风光。

项目效果图

3、谈渡桥地块，容积率约1.2，楼面价21000元/平。

该地块位于梁溪区清扬路与新民路交叉口东南侧，周边集聚无锡历史人文景观和核心商圈；附近有在建的夹城里九年一贯制学校：小学部由连元街小学举办，初中部由侨谊中学举办；紧邻地铁1号线谈渡桥站；无锡体育公园、京杭大运河、太湖广场等休闲环绕。

从规划图来看，该地块共打造7栋4F叠墅和3栋6层叠墅产品。外立面以大面积玻璃为主，整体为现代东方风格风格。

从效果图可以看出，项目5层叠墅带有“退台”设计。

退台设计带来的大露台，这种设计不仅优化了室内采光，也为上叠住户创造了稀缺的户外空间。

效果图

4、运河东路A地块，容积率约1.5，该地块在去年二批次土拍中，以16486元/㎡的价格成功出让。其中住宅部分价格为18618元/㎡。

该地块位于梁溪区运河东路东、建业路西侧，位于龟背壳旁，地块面朝京杭大运河，三阳广场商圈距离地块约1.2公里，生活配套齐全。

该地块预计打造3栋14-16F小高层产品，首层架空；西侧打造1-3F沿街商业配套。

从效果图来看，该地块依运河而建，整体北低南高，错落有致。外立面以大面积玻璃为主。每户都带有大面积露台，显然将打造为四代住宅产品。

项目效果图

5、刘潭B地块刘潭C地块，容积率约1.5，楼面价均为18000元/平。

两幅地块总建筑面积约12.6万平方米，分别位于梁溪区凤宾路与任钱路交叉口南侧、梁溪区刘潭路与全丰路交叉口东南侧，规划建设27栋4-10F高品质住宅，并且确认为科技城首个第四代景观生态住宅国际社区。

该项目体量较大，产品形态丰富，通过高低配与创新产品组合，旨在满足不同层次的改善需求。

刘潭B地块鸟瞰图

刘潭B地块效果图

刘潭C地块鸟瞰图

刘潭C地块效果图

6、广石路地块，容积率约1.2，成交楼面价18000元/平。

地块临近科技城凤栖湾产业园区，临近地铁4号线黄巷站、凤翔快速路等，出行便利。地块周边居住小区多，生活配套成熟。

目前地块虽规划还未出炉，根据低容积率和高楼面价来判断是高改类住区，值得期待。

地块区位图

新吴区：产业筑基下宜居转型，产品线趋于丰富

昨日，无锡官宣：经开区与无锡高新区（新吴区）一体化融合发展，推动整体区域价值提升，成为宜居、宜业的新核主城。

新吴区依托雄厚的产业基础和高新人才集聚效应，以及经开丰富的资源布局，其住宅市场发展路径必然走向产城融合的宜居住区，可以发展得独具特色。

2026年预计入市项目（含经开区）4个，清晰勾勒出该区域 “夯实基础、梯度改善” 的发展方向。

重点地块分析：

1、金石路地块，本年度最后一批次土拍成交地块，容积率约1.05，楼面价18300元/平。

地块位于金城湾，是区域内难得的低密地块。不久前该地块附近已经公布了城市更新计划，未来发展空间巨大。该地块1.05的容积率，未来有可能打造为叠墅社区。

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