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绿城凤栖东方
绿城凤栖东方，即，苏地2025-WG-Z01号地块项目，位于吴中经开区郭巷街道东方大道东侧、正荣国领南侧，是2月26日，中电建以底价48681万元竞得，成交楼面价17902元/平。
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中电建郭巷1号地块项目的地块用途为商住混合用地，占地面积26660.2平，容积率1.02.
根据规划信息，项目拟建16栋住宅和1栋商业；
其住宅部分，16栋3-5F住宅，其中13栋3F联排、3栋5F叠墅。
正荣国领南区内核的别墅是正南北排布，北侧的洋房是南偏东排布；北区则全是正南北排布；
旁边的高层小区如金樽府、悦景水湾等也都是正南北排布。
但不得不承认，以上几个小区，占地都比较大或者是非低密产品，还是比较好腾挪的。
但凤栖东方占地只有2.6万左右，地块进深只有大概100米，这种尺度的腾挪空间非常有限。
这为地块内房屋的正南北排布带来了很大的压力。
基于以上基础信息的分析，我们看下绿城代建平台是怎么做的
1、牺牲朝向，选择全墅区业态
在朝向与业态之间，绿城代建平台选择了纯粹业态。
全项目共16栋建筑，其中13栋3F联排，3栋5F叠加。联排约53套，叠加约24套。别墅与叠加套数比约为7：3。
从公示的效果图上，能够比较清晰地看出该项目与周边小区楼栋朝向的差异。
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2、楼间距：别墅13.1-13.4米，叠加20.1米
从公示方案看，项目布局了4排联排，3排叠加，社区内部两条消防道路。
其中有消防道路的楼栋间，耳房到前排约11.6米，非耳房部分约13.4米，没有消防车道的楼栋间分别为11.3及13.1米。
叠加之间的楼间距是20.1米。
以上楼间距属于中等偏上，在当前的容积率下，也算可以接受的。
3、花园面积：估算中间户70-80㎡，常规边户120-130㎡。
从公示来看，别墅中间户房屋面宽约10.6米，中间户对应的花园面宽基本与此相当；边户房屋面宽约11.5米，侧花园大约2-3米，对应的花园面宽约13-14米；
带消防通道的楼间距13.4米扣掉北花园2米，以及道路4米，剩余约7.4米。无消防车道预计可增加1-1.5米的进深。
估算，中间户花园大概70-80㎡，边户大概120-130㎡（常规边户，未计算1~4# 楼边套大户型）。
4、户型面积：别墅预估310-455㎡，叠加预估220-420㎡
我估算了下户型面积，别墅中间户大概在300-310㎡之间，边套预估在360-370㎡，1-4号楼的边户预估在450-460㎡；
叠加东边户的看独墅湖的上叠预估在420㎡，下叠预估在330㎡左右；
中间户及西边户的上叠预估在260-280㎡，下叠预估在210-220㎡左右。
以上仅通过尺寸估算。
5、户型解读：
先说一下合院户型。
说一下耳房。绿城玫瑰园一期及二期的耳房凸出来的进深大概在3-4米之间，该项目边户的耳房仅凸出来的比1.7-2米之间，这就造成了边户没有入户玄关——即便有耳房，也未形成入户玄关。
此外，中间户的客厅位置向内缩了一个门廊出来，他的东西两边分别受到自己耳房及邻居耳房的遮挡，采光效果不太理想。
当然，我们结合二楼平面图发现，此处上方是有盖板的，也就是说，业主大概率可以将内缩的这面玻璃拉出来，这样就能弱化一些两侧耳房压迫产生的采光及实现不足的问题。
另外，该项目的耳房是从一楼一直到2楼的，3楼虽然内退形成了一些露台，但从实觉上来看，耳房也是2层半的建筑。
这带来的问题是，其一，二楼无露台；其二，耳房对1F客厅的自遮挡及对相邻住户的遮挡会比较明显。
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