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宁波保利明州瑧悦

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保利·明州瑧悦是保利发展（央企）在宁波海曙姚丰南板块打造的"瑧悦系"人文改善大盘，位于古林镇薛家南路与新典路交叉口，主打104-148㎡精装三至四房，2026年6月底精装交付，是海曙城西"央企准现房+东方园林+双泳池"的刚改标杆。

一、项目基本信息

位置：海曙区古林镇薛家南路与新典路交叉口（姚丰南-薛家板块），衔接海曙老城与月塘东。

规模：占地约5.51万㎡，总建面约13.21万㎡，容积率2.4，绿化率30%，共16栋14-26层高层、986户，车位1299个（比约1:1.32）。

产品：建面约104-148㎡三至四房，两梯两户/两梯四户，得房率78%-80%，无极小刚需户型。

交付：精装交付（中央空调+地暖+新风+方太厨卫+摩根智能），2026年6月底已交付，即买即住。

物业：保利自持一级资质物业，2.75元/㎡·月。

二、建筑与公区亮点

现代公建化立面：浅灰石材+Low-E降噪玻璃，隔音隔热性能优异。

东方"一园三堂"园林：以天一阁空间结构为灵感，打造礼归堂、礼悦堂、礼和堂五进归家礼序，串联翰林墨池、泗水归堂、山水隐园等宋韵景致。

蓝宝石度假泳池+全龄架空层：户外露天泳池配海岛吧台与观星躺椅；架空层划分儿童童玩、健身康养、长者书吧、共享会客区。

3米挑高精装入户大堂+奢装地库：归家仪式感拉满。

三、户型与价格

项目精装均价约23000-26500元/㎡，总价约240-400万，一房一价。

1. 104㎡三房两厅两卫（入门款）

格局：3室2厅2卫，三开间朝南，LDK客餐厅一体化。

亮点：主卧独立套房，刚需上车主力，总价约240-275万。

2. 117-118㎡三房两厅两卫（刚改款）

格局：3室2厅2卫，边套南北通透，双联大阳台。

亮点：南向三面宽约9.6米，U型厨房+主卧步入式衣帽间，总价约270-305万。

3. 127-129㎡四房两厅两卫（主力款）

格局：4室2厅2卫，四叶草均衡布局，南北通透。

亮点：南向面宽约10.2米，双卧朝南+独立玄关+家政间，二孩家庭优选，总价约293-340万。

4. 138㎡四房两厅两卫（热销款）

格局：4室2厅2卫，西边套，约9.4米南向面宽。

亮点：约6.5米大面宽光厅+约37㎡ LDKB洄游横厅，三卧朝南（一次卧配270°转角窗+L型阳台），可变式半开放厨房，总价约317-370万。

5. 148㎡四房两厅三卫（楼王款）

格局：4室2厅3卫，近11米南向大面宽。

亮点：双套房+独立家政间+7.8米双开间阳台，三代同堂一步到位，总价约380-400万。

四、配套资源

交通：距地铁2号线藕池站约800米，规划11号线薛家路站步行范围内；紧邻南环高架、机场路高架、薛家南路，自驾10分钟达海曙核心、15分钟达东部新城。

商业：下楼千润发购物广场，2公里内海曙龙湖天街、恒一广场，商超影院餐饮齐全。

教育：1.6公里内爱菊艺术学校（九年一贯制）、古林镇实验小学、古林镇中学环伺（期房不承诺学区，具体划片以当年教育部门公示为准）。

医疗：海曙区中医院（三甲）约1.6公里，周边多个社区卫生服务站。

生态：南侧临河，滨河休闲绿带环绕；临近夏禹公园、姚江滨江绿道。

五、核心优劣势

优势：央企保利开发+2026年6月精装现房交付，无烂尾风险；海曙姚丰南成熟板块，商业/学校/医院现成；精装三大件+双泳池+全龄架空层；104㎡起门槛友好，104-148㎡全周期覆盖。

短板：容积率2.4偏高，高层密度大；距已运营地铁站有一定步行距离，短期出行主要依赖自驾与公交；紧邻薛家南路主干道，前排低楼层有噪音；海曙城西能级弱于东部新城/老城核心。