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商业过剩 vs 人口突围

从武昌滨江商务区至徐东，域内分布着超20家商场，其中大部分商场于近10年内开业，目前还有多个调改升级中的存量改造项目。

如此的数量、密度、规模，放眼整个武汉几乎是独一份的存在。

○商圈的在营商业项目(仅供参考)

○改造中的中商徐东·星空城效果图

○调改中的武汉绿地新田360@玩摄堂

但是，商圈所在的武昌区，从2006年至2024年，18年间常住人口从126.8万人仅增长至127.07万人。

一面是域内商场加速开业，另一面是消费人口增量不足。武昌滨江-徐东商圈的现实难点，似乎不止是「商业内卷」的表层问题，更是「供应过剩 vs 需求不足」的深层次矛盾。

域内常住人口增量不足的转折点，终于在2024年迎来「突围时刻」。

当时武汉长江中心的商业核心即武汉武昌万象城的开业，一举改变了武昌滨江的商业面貌，更为武昌滨江注入了新的蝶变能量，片区的滨江景观、宜居环境、商业氛围、发展前景等优势被更多的人看见，人口、企业及资源也加速在此聚集。

○2024年5月开业的武汉武昌万象城@玩摄堂

最直接的表现，莫过于武汉长江中心及周边的住宅楼盘成交量一路走高，且价格保持相对坚挺。

到了2025年底，各大房企为了争夺武昌滨江核心区的新入市地块，历经48轮血战，最终由保利置业溢价约30%收入囊中，即在售中的保利置业最高端甲第系产品——保利·翡丽甲第。

商业的根基是人口，武汉最卷的商圈要升级为武汉最有潜力的商圈，必须同时成为武汉人口增量最高的板块之一；而武昌滨江，既有各方的协力支持，也得到市场的一致认可，正发力实现人口突围。

客质优势 and 酒店增量

商圈有了人口增量作为基石，下一步就需提升客质。

而武汉城市商业的一大憾事，当属各大城市级商圈商场密集但高端酒店稀少；当下的武昌滨江-徐东商圈，正是这番窘境的真实写照，域内仅有的高端酒店，还是开业近20年的武汉光明万丽酒店。

商圈一大痛点，是目标客群局限于武昌周边的本地市民，很难吸引来武汉旅行的外地增量客群，以致同质化竞争愈演愈烈。若说武汉是「高端酒店荒漠」，这处武汉最卷商圈，或是这片荒漠中「最炎热沙漠」。

○位于徐东的武汉光明万丽酒店@图源网络

幸好，又是武汉长江中心在领衔破局。

据了解，武汉长江中心在地标塔楼引入奢华酒店品牌已是板上钉钉；目前的变量，在于是选择艾迪逊酒店品牌，或是瑞吉酒店品牌，当然也不排除会是其他奢华酒店品牌。

相对而言，较为稀缺的艾迪逊酒店，更匹配武汉长江中心的滨江景观价值；而血统高贵的瑞吉酒店，则更能拉高所在综合体的整体调性。

○武汉艾迪逊酒店AI效果图(非官方版)@玩摄堂

○武汉瑞吉酒店AI效果图(非官方版)@玩摄堂

更重要的是，这家奢华酒店的里程碑意义，在于将打破武汉两江四岸暂无奢华酒店的市场魔咒，重新定义武汉高端酒店市场的蓝海价值，更将为整个商圈带来更优质的消费客群增量。

同时，商圈内更多综合体也在加快落地高端酒店。

如武汉劲牌大厦，已签约雅诗阁集团旗下雅诗阁服务公寓，将是武汉第2家投用的雅诗阁服务公寓。

而紧邻武汉劲牌大厦的国铁城投中心，则有计划在T2副楼引入拥有瞰江视野的国际联号高端酒店。

还有域内历经万难的在建地标建筑武汉绿地中心，或会由承建方中建三局接手酒店部分，并负责接洽引入有意向的高端酒店品牌。

○武汉劲牌大厦与国铁城投中心@玩摄堂

○武汉长江中心与武汉绿地中心@玩摄堂

高端酒店的选址逻辑，需所在城市有足够强的文旅吸引力，也需所在片区有足够强的商务聚集性；高端酒店的目标客群，主要来自顶尖的旅游客群与精英商务人群，他(她)们能显著拉升所在商圈的消费量级。

而武汉的旅游市场，正处于文旅产业上升期，在吸引持续增长的旅游客群；武昌滨江-徐东商圈，是武汉内环罕见的科创产业走廊，周边有18栋商办楼宇及近2000家企业，未来随着武汉长江中心塔楼建成入市，域内的头部企业总部还将不断增多。

放眼武汉酒店市场，武昌滨江-徐东商圈是拥有在建高端酒店量级最高、数量最多、级次最丰富的城市级商圈，这处武汉最卷商圈，未来或拥有一个新的身份——「武汉中央酒店区」。

○区域内在营及筹备高端酒店(仅供参考)

滨水商圈的痛点与标杆

在商业地产常规认知中，滨水商场及滨水商圈的一大痛点，是虽有景观优势，但因大江大湖阻隔，以致商业展面、客流导入、交通通达等都受到先天限制。

如长沙北辰三角洲商圈，拥有浏阳河与湘江交汇的独特景观，也有三馆一厅的文化展馆集群，但受限于河堤高度落差、场馆区与商业区的互通性、地铁与道路通达性等，虽是城市顶级高端居住区，区域商业却一直不温不火。

而黄浦江畔的上海西岸商圈(徐汇滨江)，则诠释了「滨水文化商业走廊」的新高度。

域内的历史工业遗存，被部分保留并活化改造为公共文化地标；龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆等持续带来丰富文化活动，还有连通滨水空间的跑步道、骑行道等，这里不仅吸引众多企业总部与都市白领，也是外地游客至魔都的人气打卡地。

显然，除了域内商业地产运营商的努力与实力，商业之外的区域规划、配套设施、文化内容、基建配套等，也决定了滨水商圈的成长天花板。

○长沙北辰三角洲@图源网络

○上海徐汇滨江@图源网络

展示武汉形象的城市阳台

武昌滨江核心段的一大地形优势，是地势相对平坦且有一段形似弯月的独特弧形堤岸，人们便给予这段堤岸诗意般的名称——月亮湾。

这处历史上武汉长江段出名的历史险工段之一，如今位于武汉百里长江生态廊道，正变身为展示武汉城市形象的江畔窗口——月亮湾城市阳台。

○月亮湾城市阳台@玩摄堂

项目由英国扎哈·哈迪德建筑事务所进行概念设计，流畅线条源自长江水流，设计意象取自与水密不可分的珍珠贝，占地超13万㎡，分两期建设，一期为景观绿化及阳台工程，面积约17.5万㎡，目前已建成。

项目二期，则规划建设全国首个集中展示长江流域地理、人文、历史、生态的国家级长江主题博物馆——长江博物馆，整个综合体包括文化展馆、学术交流中心及特色酒店等。

○长江博物馆规划效果图(仅供参考)

武昌滨江更多的文旅地标

临武汉长江二桥与武昌江滩公园的四美塘铁路遗址文化公园，前身是百年之前的粤汉铁路北端起始站点徐家棚站，上世纪50年代扩建为武九铁路北环线机修车间段。

这里有厚重的工业文明气息，也凝聚了周边两代人的集体回忆。本世纪初，武昌车辆厂整体迁出后，这处历史遗存并未拆除，而是进行活化改造，保留红砖墙、老厂房、老铁轨、蒸汽火车等工业风貌，成为武汉首个铁路IP主题公园。

○四美塘铁路遗址文化公园@米川建筑

○徐家棚老茶馆@湖北日报

如今的四美塘铁路遗址文化公园，既有改造自老厂房的徐家棚老茶馆等特色商业，也持续落地第七届武汉设计双年展等文化展览，且是华中地区AI科技主题研学基地，未来还有计划引入的国际联号精品酒店。

此外，武汉武昌万象城正在规划于临江一侧的牧野公园，借鉴英国伦敦泰晤士河畔的「伦敦之眼」摩天轮，打造一座可以俯瞰长江两岸江城景致的新晋城市地标。

○四美塘铁路遗址文化公园规划图

○伦敦之眼摩天轮@图源网络

为更好匹配区域的未来发展，周边的交通基建也在加速落实。

如今年底启用的武昌滨江核心区地下空间环路工程，将大幅提升区域的交通便捷度；还有在建中的二七路过江通道，将以长江上首座双层双向六车道隧道，再度拉近武昌与汉口的距离。

综上，我们能看出各级政府与项目业主对于武昌滨江的重视程度与资源投入，及已见雏形的「文化商业生态圈」。

这里不仅是武汉最卷商圈，更是拥有多处文化空间等的「城市文化聚落」；我们可以预见，这里将会有更多城市首发的文化展演、主题快闪、品牌活动等。

○武昌滨江-徐东商圈的夜景@玩摄堂

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