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上海贝涟C1项目，2024年12月拿地，2025年10月26日开盘，开发周期10个月，楼面价2.28万元/㎡，开盘均价4.35万元/㎡，总价370-600万，首开144套，网签61套，去化率42%，预计亏损；

距贝涟C1一公里的龙湖御湖境，2025年2月拿地，2025年7月26日开盘，开发周期6个月，楼面价2.05万元/㎡，开盘均价4.56万元/㎡，总价430-842万，首开330套，网签238套，去化率72%，预计利润率8%-10%。

——贝涟C1和龙湖御湖境相距1公里

贝好家的两个项目，与同时期、同板块拿地的开发商标企项目，无论是在开发周期还是量价兑现上，都是全面扑街。地产开发，似乎并没有想象中的那么容易。

因

贝好家到底输在哪里呢？

从理论上讲，贝好家不应该输的。以成都贝宸S1为例，拿地更早、开盘更早、楼面价更低，有贝好家C2M模式的加持，有贝壳全链客户资源和渠道资源的助力，怎么会输呢？

诚然，原因是多方面的，有各个房企涌入的“专业人才”匆匆拟合带来的文化冲击，有产品设计频繁变更导致的开发周期拉长，有贝壳掌握的一二手房客户资源与豪宅客户不匹配等等，但归根到底，来自于贝壳的傲慢。

1

对自身数据的自信

其一是对自身基于客户调研设计产品的能力过于自信和依赖。

贝好家从客研数据出发去研究产品设计没有任何问题的，但对C2M模式过于执着，很多东西都要套到C2M模式里，很多设计都要依赖于客研数据，而底层的数据如何加工、如何展现、得出何种结论最终则是取决于决策者的主观思维。而且，从最终的产品呈现来看，很多设计都是基于数据但可能脱离了用户的实际需求。

成都贝宸S1为了追求天际线视野，主力户型全部采用了西北朝向设计，牺牲了日照和采光需求；375㎡的超大面积，为了追求顶奢空间，只设计了4房，室内储物空间很少，但却配备了麻将房；外立面充满科技现代感，装修则亮闪闪的拼花大理石成为主角……

——贝宸S1装修中的拼花大理石

上海贝涟C1主打面积97-139㎡的刚需刚改产品，但相比周边竞品下沉式庭院会所的高端设计，贝涟C1只有毫不起眼的架空层泛会所，却把精力着眼于花架子的“屋顶菜园”，创新和话题性十足，但实用性寥寥；另外，样板房设计尽显小户型的收纳需求，恨不得把每一个空间都堆得满满当当，有密集恐惧症的购房者恐怕看了心里就会发憷……

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