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☎️☎️杭州保利西源赋售楼处位置：400-005-0788转接5555【售楼中心】
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板块位置上，三墩板块北面是三墩北、勾庄，东临祥符，西近云谷
南面则是很多人爱拿来做锚点的蒋村和紫金港板块
项目位于板块内的最西侧，离三墩核心居住区很远
详细的周边情况，我们从北开始顺时针介绍一下
a.北面方向
项目北面是教育用地，早前规划有18班初中，不过后续没有进一步的进展
再往北是数智交院的研究中心独栋，属于综合型勘察设计企业的办公用地
向北约400米是一块27794平的规划宅地
约650米就是三墩北新盘【润启未来之城】，项目未做实景示范区，我已经做了测评，可见《又又又是非实景？三墩莲池路TOD，润启未来之城值得吗？附5盘横评》一文
这里要重点说下：润启自带的商业，算是西源赋未来重要，甚至仅有的近距离商业配套
根据现场实测结合后期规划，未来步行距离约900米
路线稍微有点弯绕，只说距离其实还行，不算很远
b.东面方向
东面紧邻河道，部分叠墅户型会有沿河景观
其他其实没有什么好说的，就是大片的产业园区和写字楼
从项目出发，步行向东走约1公里，才能走出这片园区范围
产业园区内有部分餐饮配套，比如杭州数字信息产业园内就有沙县小吃、土菜馆、瑞幸咖啡等
c.南面方向
除了玖樾西源赋和保利3.0地块外，南面过振华路后还有一块规划宅地
建面仅8100平，这个大小应该不会做正常住宅了，没有查询到具体的规划用途，有了解的可以评论补充下
向南约1.5公里过留石高架后，就是蒋村板块和浙大紫金港校区
高架+产业园造成的割裂还是很明显的，现阶段项目和蒋村板块的距离看似很近，但是市场的认可度还是天差地别
d.西面方向
项目西侧紧邻写字楼凯迪仕、集智港，建筑高度分别为80米和100米
向西约220米就是项目和【润启未来之城】共享的不利因素——长深高速
根据AI反馈，高速300米范围内有明显噪音、粉尘影响
不过西源赋比润启要好的是，地块和长深高速间有写字楼做物理阻隔
而且地块分布也是西侧高层，东侧叠墅的排列形式，叠墅产品的静谧性相对还是有保证的
另外地块距离铁路线也有约820米远，基本没有影响
西面约350米就是回迁房和安居、山汐云庭、双云里
不过因为长深高速的阻隔，从项目出发至少步行1公里才能到达，可以认为和这三个回迁房不太会有日常联系
西面约1.4公里就是阿里云谷和菜鸟云谷
整体一圈盘下来，你会更感觉自己是在看一个商业写字楼的环境，而不是住宅区的环境，更不用说低密豪宅区了
全程可拍照的项目，下文所有图片均为本人实拍。
项目大门长这样，没有做无障碍通道
公区配置方面，有私宴厅、健身房、恒温泳池，因为体量不大，配置也不算多
园区造景方面，做了下沉式庭院，庭院是新中式+日式风格，红色廊桥很有记忆点
立面方面是仿石纹铝板+格栅，不过细看有点涂料质感，质感不突出
来到室内，户型上中规中矩，只有主卫是明卫，剩余两个卫生间都是暗卫
值得肯定的是做到了卧室开间均朝南
同时卧室层的休息厅基本都有窗或阳台
装标方面
a. 厨房配置方太烟灶，瑞族洗碗机、蒸烤箱、冰箱，带末端净水
b. 卫生间主卫用了劳芬的浴缸、马桶、台盆，客卫是 TOTO 马桶、唯宝台盆
c. 全屋三大件是博世地暖、东芝中央空调、霍尼韦尔新风，搭配摩根智能家居
d. 室内墙面为墙纸交付
整体来说算是叠墅的中等水平，没有明显亮点
根据我在《警惕低密价值陷阱！杭州113个低密新盘扎堆，这5个坑别踩…》中的判断，低密类产品重点关注三个方向：
a.
稀缺性
，具体来说就是和中心的距离以及和景的距离，资源越独有越稀缺b.
圈层属性
，即客群是否纯粹。核心是潜在人群对地块的认可度，以及后期客户池有多深c.
无不利因素
，即是否有会打破“极致的居住体验”的因素。相对应的，不利因素的影响会较常规高层更大在此基础上，是常规的配套、教育、地铁等因素。如果前三者能较好满足，那么其余因素是可以为之让步的
将这些因素通过权重量化评分，让我们带着新的视角再回头看这个项目
同时为了便于直观感受评分，在此选取价位接近的【紫金宸庐】【鸣涛里】【宸风逸庐】作对比，对比结果可见每小节图片
（需要原表文末扫码领取）
稀缺性重点关注景观、区位、稀缺性三方面。
1.
景观稀缺性
仅东面临河有基础沿河景观
属于城市里随处可见的普通河道景观，对项目加成一般
2.
区位稀缺性
大区位上，从项目出发
a. 去武林广场约15公里，车行近40分钟
b. 去钱新、钱江世纪城约29.8公里，车行近1小时
c. 去未科中轴线约10公里，车行近20分钟
小区位上，三墩本身就是外溢板块，项目却还在板块的边角位置
a. 项目出发去金家渡站约3.8公里，车行10分钟
b. 去三墩站约3.7公里，车行11分钟
整体区位价值一般，小区块也是边角料水平
3.
产品稀缺性
项目属于高低配里的三层叠墅，是低密产品里最不具备稀缺性的品类
再看周边供应情况，已知保利2.0地块容积率2.6，做了两幢叠墅
3.0地块容积率2.5，体量最小，但也有可能会做一幢叠墅
同时虽然三墩可供地不多，但是云谷板块还有多块空地
其中不乏容积率2.0左右，有条件做低密产品的地块
所以三墩的低密供应量可能不算多，但是谈不上是稀缺的
在严控增量，优化存量的大方向下
如果要在供应和土地财政之间保持均衡，低密类地块只会越来越多，周边的叠墅类产品也只会持续供应
合计稀缺性得分19分
，测评的11个项目中排第8位（前72.72%）
1. 项目可以说是周边不纯粹的典型代表
之前我私下和朋友说紫金宸庐“班味重”，和西源赋比起来可能还是差一点
紫金宸庐相对还是独立成块的，和阿里云谷等园区间有较明确的分割，周边也只有东面一面受影响
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