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2005年至2015年间，东湖花园、城市花园、新海景花园、东海府等一批兼具地段与品质的别墅项目推动城市低密产品进入活跃期。

但随着“禁墅令”全面实施，这类产品逐渐在核芯区绝迹，成为市场中的稀缺藏品。

如今看来，这些初代别墅即便历经二十余年风雨，仍展现出强大的市场韧性，始终是穿越楼市周期的“压舱石”——市场低迷时，它因稀缺性保持价格坚挺、成交周期短；行情上行时，它又因不可复制的资源占有，成为涨幅领先的“排头兵”。

以繁景花园为例，别墅单价普遍突破4.5万元/㎡，远高于同小区高层，印证了成熟地段对低密产品的价值支撑。

东湖花园合院依托印象城商圈的成熟配套，当前二手房总价普遍在1200万-2000万元，单价较同小区高层高出60%以上，且鲜有房源挂牌。

然而，长达十年的“断供”已成为高端改善客群的共同痛点。尤其老江东、高新区为主的这一片泛东部新城区域，长期未有新低密产品供应，而老别墅的短板如产品老化严重、配套档次低等问题也日益突出。

曾居住于老江东合院别墅的李先生坦言：“20多年过去，当初的别墅面宽窄、得房率低、采光不理想，也缺乏隐私保护。”

他特别提到：“隔音效果很差，邻居夫妻吵架、小孩哭闹都听得清楚，令人心烦。”尽管如此，习惯别墅生活的他，仍决心购置一套没有这些‘通病’的新产品。”

当前，宁波泛东部新城主城区终于迎来久违的低密新品。然而选择增多，困惑也随之而来——总价过高、配套不全、产品力参差等问题，如何取舍？

在这一背景下，即将实景示范区开放的绿城·凤栖云庐，以“高稀缺性城市低密”之姿，回应市场期待，为等待多年的高净值改善客群，提供一个真正告别“老别墅通病”的现代高端居所。

低密大宅的甄选逻辑

在市场充满不确定性的今天，对于千万级改善客户而言，他们需要的不是一个只充斥着蓝图，而没有现成优渥居住环境的承诺，而是一个交付后立即入住，洋溢人间烟火气，尽享生活便捷的高档居所。

笔者经综合考量认为，目前地处老江东、高新区与东部新城的黄金地带，由绿城精心筑造的凤栖云庐，最符合类似我朋友老李一样身价的客户“甄选”，有如下几个“确定性”的“硬核”：

于地段而言：繁华与烟火的多重叠加

巡视一下宁波市区的一些低密产品，不难发现，一些高档人居板块等仍处于需要时间培育的“空城”，其虽有江湖等自然环境，美好的未来前景，但现在还缺乏生活所需的商业等配套，甚至买一个菜什么的小东西，还得驾车前往，生活着实不方便。

而凤栖云庐位居老江东、高新区的泛东部新城地带，周边繁华商业环伺，毗邻阪急百货、龙湖天街等重磅商业综合体，提供着从日常采买到奢侈品购物的全维度服务。

正如一位已看中凤栖云庐的客户所说：“这里的烟火气，是早晨在街角咖啡馆享用一杯手冲咖啡的从容，是傍晚在社区底商的花店带一束鲜花回家的惬意，更是在五大商圈中自由选择娱乐方式的便利。”

于自然观察：双公园与河岸的“大隐于市”

纵观目前陆续登场的低密大宅，有的靠近公园，但商业配套欠缺；有的有自然的河流，但缺乏公园的开阔，还有配套等不足。

而凤栖云庐坐拥明昕公园与南向滨水公园（规划建设中）双公园&双水系环绕，附近还有茂密的香樟大道，自然环境可谓“得天独厚”。

清晨，可在“双园”与“城市绿肺”里，迎接第一缕阳光或晨跑或锻炼；傍晚，带着家人在夕阳下的河岸漫步……这里是城市精英阶层憧憬的“大隐于市”的完美生活写照。

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