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《楼市独家》最新消息：杨浦滨江全新盘【中建壹品外滩元境】一期220套售罄，二期即将入市！全新样板间即将开放！项目首开即一举拿下上海风貌产品首开去化套数纪录！主推主力约80-170㎡风貌洋房，首期均价128042元/㎡。

二期样板房即将开放，敬请期待！最新建筑、会所效果图发布，会所功能包括风厅、恒温泳池、健身房、瑜伽室、亲子活动室、私宴厅等功能。

在杨浦改善新房遇冷的市场背景下，这场由风貌别墅改建而来的风貌洋房首秀，成为区域内稀缺产品形态的一次硬核突围。

过去一年杨浦新房供应量居浦西七城区首位，千万级改善盘扎堆导致需求透支。年末，即便上新不少新规新房，去化也比较艰难。

而该项目凭借内环旁罕见的低密特质——容积率低至1.4、得房率高达82%，地下室、超大露台、阁楼...每一户都有不同的附赠面积，层高约3.3-3.6m对标别墅产品，跳出了市区高层与常规洋房的内卷赛道。

同区域保利外滩序，早期的低密热销先例已印证市区高端客群对低密产品的偏爱，而外滩元境兼具海派风貌底蕴，既填补了杨浦风貌洋房的产品空白，更以“低密 + 风貌”的双重稀缺性，成为上海市区高端改善市场的全新解题思路。

首开热销，正是市场对这类差异化优质产品的直接认可。

说起来，开发商们对于风貌别墅，真是又爱又恨。

爱的是其稀缺的底蕴与格调，恨的是它的流通性——单价高、户型大，动辄大几千万甚至上亿的总价，根本不是普通改善家庭能够得着的。这直接导致了严重的销售瓶颈。

数据显示，近一年来，整个上海中环线内的别墅成交总量也仅有176套，其中甚至有8个月的时间，月成交连10套都卖不出去。这些珍贵的风貌资产，仿佛陷入了“有价无市”的尴尬境地。

然而，杨浦滨江的中建壹品·外滩元境，却拿出了一个革命性的解决方案，彻底打破了这套死局。它的操作简单来说就一句话：把整栋的风貌别墅，“拆解”成一层一层的退台风貌洋房来卖！

这操作在上海绝对是开创性的！这一下，就把原本高不可攀的总价门槛大幅拉低，让风貌住宅从一个小众市场的硬骨头，变成了大众改善家庭也能竞相追逐的热门选项，堪称对传统风貌市场的一次精准“降维打击”！

项目在保留历史风貌肌理和街巷感的前提下，打造出层层退台、户户拥有超大露台的洋房产品：一楼附带私属花园和带采光的地下室；二楼拥有宽敞的露台；三楼更是奢侈，除了大露台，还附赠一个闷顶空间！据测算，户型实得率最大可以超过200%！平均也能达到约150%左右！

再配合超大面宽、全明设计和普遍的阳台飘窗赠送，实现了“层层有附赠，户户有天地”的院墅感。

更狠的是，它只用洋房的总价，却提供了过去只有别墅才能给予的立体生活体验：洋房主力建面为一楼约174㎡，二楼约138㎡，三楼约128㎡；另外还有一些建面约80-115㎡的小户型洋房，最低总价仅约1000万出头，即可入驻杨浦滨江九宫格风貌区。即便是最大的建面约174㎡洋房户型（实得面积可能达到约350㎡左右），总价也仅控制在两千多万级别，这样的价格和产品力真的很夸张，足以让市场上的常规洋房产品黯然失色！

具体的洋房户型过程稿已发布，一起来看：

杨浦滨江，作为上海中央活动区的滨江区域最后一个成片开发地区，也正在打造一个滨江版的、低密的超级豪宅“九宫格”。和前滩、世博等板块的九宫格相比，杨浦滨江这次的九宫格规划，独家君认为是上海“九宫格”中的天花板！

第一，容积率足够低。

前滩九宫格的容积率普遍2.0以上，世博九宫格的容积率都在2.6以上，最高的一块住宅用地甚至要3.3，相比之下杨浦滨江的九宫格，除了浦江之星3.9以外，其余6块住宅用地+1块商办用地，全部都是容积率1.2-1.8之间，建筑高度仅有12-24米。

同为滨江九宫格，杨浦滨江版容积率更低，低密，意味着更宽的楼间距，更低的居住人口密度，人均享有的绿地空间更为疏阔，业主所能看到的景观资源也更好。而其中还涉及了风貌建筑，保留了原来老上海海派风情里弄的特色。

第二，业态足够完善，配套环绕住宅建设。

在杨浦滨江版九宫格中，主要是高端住宅+1块风貌商办，而紧邻九宫格的四至方位可以看到：

1、东面是杨浦滨江的天际线所在，规划150米、320米的地标办公楼；

2、南面是星空华文、美团、还有B站三大总部组团，预计在2025年-2026年间竣工投入使用；

3、西面是三块规划绿地，可以阻隔内环高架杨浦大桥的噪音影响；绿地旁边还有上海市第一康复医院，这所医院的隔壁还有杨浦区中医院和红房子医院

4、北面规划有一所九年制学校（九宫格内规划有幼托用地），东面有财大附中，从幼儿园到高中的教育配套包圆；

所有和生活息息相关的配套，都是紧紧围绕九宫格建设的。杨浦滨江在这里组成了一个集低密住区、地标建筑群、滨江科创带、公园生态区、教育配套于一体的“大九宫格”！

地标商办、总部集群，确保了有足够的高薪高知人才圈层，将人才吸引而来也要将他们留下来，那么完善的配套（尤其是教育）是必不可少的。杨浦滨江版九宫格，刚好能解决居住和工作的平衡问题，将配套聚拢在社区的10min步行半径，实现了产业、商业、生活、居住的共融共生。

外滩元境位于九宫格的西侧，一边是绿地，另一边是幼儿园用地，北边规划九年一贯制学校，往黄浦江边就是美团、星空华文等产业总部，直线距离滨江只有500多米，地理位置非常优越，预计年底前将会入市！