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现在说起高端盘，市场言必称保利金茂府，陶板立面、利勃海尔冰箱、大型下沉式庭院、恒温泳池、劳芬当代。而这些，居然也都是缦岛的标配。甚至缦岛大平层的利勃海尔还是双开门，比同档次的明湖金茂更奢侈。

此外，缦岛不仅配了蒸烤一体机、洗碗机，甚至连洗衣机烘干机都送，而且送的还是瑞典国宝级品牌ASKO，宁波市面新盘没有任何一个有缦岛大方，除了轨交自己的悦东上境。

此外，缦岛在餐厅还配了通水电的操作台，操作台水槽和一般楼盘的厨房水槽差不多大；地面也很实诚的用了简一大理石。就如我一直说的，轨交很像一个拙嘴笨舌的理科生，想对心爱的女生真情表达，但取悦的方式总是比较特别（前殷绞肉机正在卷出新高度，兼批前殷新规划）。

在满眼的花里胡哨的概念下，这种稀有物种市场真的要好好珍惜。

夸完之后，接下来就是更深入的分析了，也是当下绝大多数楼盘分析都会忽略的一块，但却是真正判断不动产价值的一块。

02

定位：肉眼可见的野心，不合时宜的产品

东钱湖楼市的定位一直是两头大中间小，最不缺的是刚需和别墅，最缺的是普通改善和较高端改善。所以定位方向问题不大。

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此外，东钱湖的高端产品清一色都是别墅，比如缦岛东南的香颂湾，东侧的东湖观邸、英伦水岸。所以，用大平层去迭代原有的别墅，赢得改善客群的认同，策略似乎也没大问题。

缦岛最小是137，但这个137也是冲着较高端改善去的。

137只做了三房，而一些普通改善即使是120也要挤出四房。三房设计自然是舒适的，但功能性就弱了，勉强适合三口之家。所以即使是137也是冲着较高端的改善家庭，以舒适性取代功能性。

但这个策略有一个重要背景被忽略了，大平层的滤镜正在逐渐褪去（相关论述可读《大平层的悲欢并不相通》），无论依据国外的经验，还是当下的现实，在保值性方面，大平层都远远不如别墅产品，遑论迭代。

尤其是190平以上的大平层，总价飙到550万以上，在当前市场已经脱离了普通改善类别，和周边的别墅产品反而形成了竞争关系。

来看下东湖观邸最近的成交（英伦和香颂湾成交量很少，最近的成交单价都是24500左右）。

东湖观邸去年12月一套329平的别墅成交，总价不到750万。缦岛的232总价也要700多万。实用面积大了100多，还是别墅，改善客户会选哪个？除非是住惯了别墅想换种生活方式。

03

大平层保值性的两个重要条件

那么，是不是大平层保值性都一般呢？当然不是，如果能把高级感和格调感做出来，并且一直保持下去，大平层保值的案例也是比比皆是，但缦岛能复制这种经验吗？有点悬。为什么呢？我们先来看下高端大平层的两个不可或缺的刚性条件。

一个是严格的高品质的物业管理；一个是格调氛围营造，也就是高级感。

高品质的物业管理

缦岛的物业费据说是4.75元，在目前只能说是比普通水平略高。但社区提供的服务和配置却可以对标观澜、天珺这类高端改善盘，包括恒温泳池、下沉式庭院，丰富的水系景观。虽说缦岛小区更大，有800户，但4.75元能否始终维持优质的物业水准，是要打个问号的。

在之前一篇文章中我曾强调过，大平层是非常娇贵的物业，维护成本相当高昂（《很遗憾，宁波人还是没完全看懂不动产的价值》）。老城区年代较久的大面积住宅贬值严重，比如新时代，成交价已经跌落到18000以内，甬城金大地、中山首府等等都是地板价，一个极重要原因就是低水平的社区维护。

还要认识到，中国高层住宅的物业费和国外比较，一直处在相当低的水平。而我们一直习惯于接受极低的物业费，短时间内是省了不少钱，但拉长时间再看，代价就是不动产的持续贬值。

以缦岛的品质，相信在交付七八年内一直可以维持较高品质水准，但随着社群的不断更替，以及逐渐提升的管理成本，如物业费不能相应调整，那么很容易陷入当前老破大的命运。

格调氛围的营造

这是个容易被忽略，但同样极其重要的细节。

只需在社区内部做出高级感，社区就能高级起来吗？这是个极大的误解。

社区的格调是由街区的格调奠定的，先有了街区的格调才能有社区的格调。江万扔到城乡结合部就是普通的住宅，明显的例子是宁光府，不管内部如何奢华，它就是五乡改善的命，格调怎么都出不来。

相反，即使只是普通住宅，立面做得稍微漂亮点，放在上海新天地边上，自然而然就能显出格调，因为街区氛围在那里。

从公区和立面可以看出缦岛的努力，可惜只是孤零零建在一座岛上，围着岛的不但有大马路，居然还有一大段基本农田，和社区隔河向往。回家之路都要经过，洗涤心灵的同时，都市感和格调也洗没了。

04

想象力再丰富一点，缦岛本可以有这种选择

除了这些，缦岛最让我遗憾的其实是配套的极度缺失。

本来已经是幽然独立的状态，偏偏还把底商取消了，买一瓶水都要跑到岛外。是不是设计师觉得底商有损于社区调性？现在都说外卖为王，底商都没了当然只能叫外卖。与其怪电商，不如先看看自己的街区设计是多么让人不便。

缦岛要怎么设计和定位才更理想呢？

将岛屿分为三个组团，沿鄞县大道一排为高层，走刚需+普通改善定位，以鄞县大道为主要出入口，再沿鄞县大道设计一些底商，容积率调到2.2或以上；西南组团为小高层，做纯改善，容积率做到2；东南岛头规划成清一色洋房，走偏高端改善路线（洋房还能和别墅掰掰手腕），容积率做到1.6以下。刚需走量，改善拉高利润。

三个组团之间设计嵌入式街区商业，满足基本生活需求，也更适合营造出街区格调。因为有刚需存在，社区居民更多，也能滋养出较丰富的底商。

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