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⭕武汉珞喻首府

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先客观说区位，珞喻首府的优势和短板同样突出，且短板几乎难以规避。

项目位于九峰片区西北角，地块与光谷中心城房地产主要开发区域相对较远较为孤立。

与九峰社区同属一个片区，后期生活便利度无需担心，日常购物、就医等基础需求能得到满足，但教育等资源的上限相对较低，对学区有高要求的改善家庭需谨慎。

值得一提的是，随着九峰社区南区商品房的逐步开发，整个片区的居住氛围会慢慢提升，但珞喻首府由于地块位置和规模限制，很难与周边其他商品房形成联动，相对“单打独斗”。

它最大的王牌，是得天独厚的景观资源——地块呈三角形，东北侧紧邻九峰山，西侧挨着光谷三路湿地公园，被两大“城市绿肺”环绕，这也是项目最核心的竞争力。

另外，相邻道路为光谷三路北段、森林大道（珞喻东路），这两条道路主要联系的并非集中建设区域，所以即便道路宽阔，长远来看车流量不会太大，噪音污染较小，一定程度成为居住舒适度的保障。

商业较为弱势，最近的大型商业体为大悦城，距该小区约4.2公里。

土拍背景：

项目地块为P（2023）106号，该地块2023年由武汉光谷地产有限公司以底价101780万元竞得，楼面地价8512元/平。

周边：地块南侧存在多块待开发住宅用地，其中正南向同为光谷地产拿地，2025年拿地楼面价6900元/平，大概率作为珞喻首府后续开发项目。拿地间隔大概两年，楼面价跌幅高达1612元/平。

▲地块及周边地块楼面价

珞喻首府的楼面价已经明显高出光谷中心城核心区域“八块腹肌”地价水平。当时土地市场行情较好，开发商对地块预期过高。

▲八块腹肌楼面价约7000-8000元/㎡

总结下来：区位短板突出，仅靠景观这一个单一优势，想要实现较好的去化，难度极大。

从目前的区位、规划和产品来看，开发商想要保本，除非能做出足够的产品溢价，否则只能说是尽量减少亏损。

规划硬伤：教条套模板，资源出现错配

如果说区位的短板还能靠环境优势弥补；那规划和户型存在的资源错配的情况，折会实打实的给楼盘去化带来较大难度。

地块容积率仅2.0，属偏低密地块（光谷中心城现阶段大多数容积率在2.0-2.5之间），本可做出舒适度极高的产品，却被硬生生做成了“改善面积+刚需产品”的奇怪组合。

1. 指标说明：宣传与自规局公示指标存在差异，赠送面积需留意

通过官方公示的指标表计算，项目户均面积为142.20㎡（总住宅计容面积117176.51㎡/总户数824户），但楼书中所有户型产权面积均在144.29㎡及以上，楼王200㎡+，这本身存在歧义。

图叔怀疑楼书中的“产权面积”是包含“赠送面积”，一般情况“赠送面积”是不能计入产权的。

▲楼书中“产权面积”表述可能不准确

当然，实际购房过程中，“计价面积”才是购房者需要实打实要掏荷包的部分，以上这点只是作个提醒。

▲项目公示指标

2. 景观浪费：楼王放中间，辜负两大生态资源

既然项目最大的优势是景观，规划设计理应以“景观资源价值最大化”为核心——让更多户型能看到山、看到公园，这才是提升产品溢价的关键。

但实际情况是，楼王及次楼王全部放在小区中间，被其他楼栋环绕，反而很难享受到周边的景观资源。

▲标红色橙色楼栋为楼王与次楼王

而我们观察其主要竞品楼盘“深业翠微谷”，翠微谷容积率与珞喻首府同为2.0，该楼盘240平楼王（标红色楼栋）直接面对梅溪岭公园，190平端厅版看梅溪岭公园二线观景。

190平次楼王位于中轴（标橙色楼栋），享受65m+的楼间距。至少是在有限的条件下，翠微谷还是将景观资源得到了较好利用。

▲点击可进入查看深业翠微谷楼评规划篇

而我们回过头看珞喻首府对环境资源的利用：4#楼7#楼9#楼视野受限，难以看到外部优质环境，内部景观而言，平均楼间距约50米，并无楼王该有的出众的优势。

要知道，项目定位为“森居全景纯四代住宅”，主打“生态+科技”，本身就以生态环境为核心卖点，这种规划布局，从规划空间层面角度上讲，很难将核心卖点最大化。

3. 梯户比不合理：两梯四户形成低效利用土地

（注：这部分偏专业，地产从业者可重点看，普通买房人看不懂可略过，直接看结论即可）

目前武汉房地产市场上，改善楼盘主流产品结构采用两梯两户板楼设计。

两梯两户缺点：每单元每层仅两户摊公摊，导致公摊大，但这一劣势可被现有的高赠送率抹平，因此，当下改善盘两梯四户已非常少见。

两梯四户的存在理由，即是为了提高容积率、降低成本，不得已而为之。

珞喻首府容积率，2.0也不算高，完全有条件控制两梯四户的存在比重。

并且两梯四户并不适合这个地块的地形：两梯四户面宽大，在这种北边是斜向的条件下，会造成北部三角形区域地块浪费（内部花园压缩），这一浪费反而与“提高容积率、合理利用土地”的初衷背道而驰。

▲土地低效利用区，如果能将这块土地调整至内部，即是内花园楼间距的扩大

项目北侧地块轮廓呈斜向，天然适合做点状户型——我们做个小小实验，如果把万科璞拾光屿的观景户型放在这里，会天然契合，既能规避连廊中间户的弊端，又能充分利用场地空间，实现景观与户型的完美结合。

▲北侧有大量两套四户户型，楼间距小

▲如果北侧放置万科璞拾光屿169户型（标红楼栋），整体土地利用效率会得到较大提升（本图别当真，是图叔YY的）

4. 中间户面积定位：145㎡改善面积段配置较为少见

受限于消防疏散因素，连廊中间户受通透性、私密性都比较弱，这是天然劣势，所以市面上的连廊中间户，大多是110㎡以内的刚需户型，做到120㎡已经非常少见。

我们拿光谷近年来的连廊中间户面积段作对比：招商原颂连廊中间户约110平，大家玖宸连廊中间户106平，万科璞拾光屿连廊中间户100平，光谷润璟连廊中间户89平

而珞喻首府的连廊中间户，居然做到了145㎡级别——相当于给改善型的面积，配了刚需型的居住体验，这就是典型的“资源错配”。

▲145平户型北边有连廊，一定程度影响户型通透性及私密性

结论：这个两梯四户中间户，大概率要价格“打骨折”才能卖出去。

图叔小结：

该居住区设计团队规划水准一般，规划设计充满了“教条感”和“模板化”，缺乏对场地具体情况的思考和应对——比如容积率做不满，就靠堆户型面积来凑，最终导致总图和户型都出现了一定程度资源错配。

当然，一个项目的落地受很多因素影响，图叔并未参与项目内部讨论，可能看不到内部的限制性因素，以上仅为我从建筑师视角给出的一家之言，供大家参考。

规划细节：有亮点，但不足以弥补硬伤

前面聊的缺点不少，也客观说一下规划中的可取之处，算是“瑕不掩瑜”中的“瑜”，但这些亮点，确实难以弥补前面提到的核心问题。

户型分布：中间三栋为楼王及次楼王户型，小户型分布外围，只能说从传统角度来讲，布局逻辑算合理。

楼间距：建筑间距普遍在50米左右，属于常规水平，能满足基本的采光日照需求；

东南角退让红线距离较大，大概率是为未来相邻地块的建设预留建筑间距，作了长远考虑。

交通设计：主入口与地库口均设置在光谷三路，与城市主要来向契合，出行便利；

森林大道设置人车共用出入口作为补充，同时规划了三处独立的非机动车库出入口，兼顾实用性和人性化，这点值得肯定。

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