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▲项目鸟瞰图

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▲项目落位图@武汉图叔

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▲项目人视图

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▲沿街透视图

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▲住宅细节图

今天就从建筑师视角，拆解珞喻首府的规划设计，不管是买房人还是地产从业者，都能看懂其中的关键问题。

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▲总图综合分析@武汉图叔

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▲总平面图

区位：景观一手好牌，可惜短板太明显

先客观说区位，珞喻首府的优势和短板同样突出，且短板几乎难以规避。

项目位于九峰片区西北角，地块与光谷中心城房地产主要开发区域相对较远较为孤立。

与九峰社区同属一个片区，后期生活便利度无需担心，日常购物、就医等基础需求能得到满足，但教育等资源的上限相对较低，对学区有高要求的改善家庭需谨慎。

值得一提的是，随着九峰社区南区商品房的逐步开发，整个片区的居住氛围会慢慢提升，但珞喻首府由于地块位置和规模限制，很难与周边其他商品房形成联动，相对“单打独斗”。

它最大的王牌，是得天独厚的景观资源——地块呈三角形，东北侧紧邻九峰山，西侧挨着光谷三路湿地公园，被两大“城市绿肺”环绕，这也是项目最核心的竞争力。

另外，相邻道路为光谷三路北段、森林大道（珞喻东路），这两条道路主要联系的并非集中建设区域，所以即便道路宽阔，长远来看车流量不会太大，噪音污染较小，一定程度成为居住舒适度的保障。

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商业较为弱势，最近的大型商业体为大悦城，距该小区约4.2公里。

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土拍背景：

项目地块为P（2023）106号，该地块2023年由武汉光谷地产有限公司以底价101780万元竞得，楼面地价8512元/平。

周边：地块南侧存在多块待开发住宅用地，其中正南向同为光谷地产拿地，2025年拿地楼面价6900元/平，大概率作为珞喻首府后续开发项目。拿地间隔大概两年，楼面价跌幅高达1612元/平。

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▲地块及周边地块楼面价

珞喻首府的楼面价已经明显高出光谷中心城核心区域“八块腹肌”地价水平。当时土地市场行情较好，开发商对地块预期过高。

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▲八块腹肌楼面价约7000-8000元/㎡

总结下来：区位短板突出，仅靠景观这一个单一优势，想要实现较好的去化，难度极大。

从目前的区位、规划和产品来看，开发商想要保本，除非能做出足够的产品溢价，否则只能说是尽量减少亏损。

规划硬伤：教条套模板，资源出现错配

如果说区位的短板还能靠环境优势弥补；那规划和户型存在的资源错配的情况，折会实打实的给楼盘去化带来较大难度。

地块容积率仅2.0，属偏低密地块（光谷中心城现阶段大多数容积率在2.0-2.5之间），本可做出舒适度极高的产品，却被硬生生做成了“改善面积+刚需产品”的奇怪组合。

1. 指标说明：宣传与自规局公示指标存在差异，赠送面积需留意

通过官方公示的指标表计算，项目户均面积为142.20㎡（总住宅计容面积117176.51㎡/总户数824户），但楼书中所有户型产权面积均在144.29㎡及以上，楼王200㎡+，这本身存在歧义。

图叔怀疑楼书中的“产权面积”是包含“赠送面积”，一般情况“赠送面积”是不能计入产权的。

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▲楼书中“产权面积”表述可能不准确

当然，实际购房过程中，“计价面积”才是购房者需要实打实要掏荷包的部分，以上这点只是作个提醒。

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▲项目公示指标

2. 景观浪费：楼王放中间，辜负两大生态资源

既然项目最大的优势是景观，规划设计理应以“景观资源价值最大化”为核心——让更多户型能看到山、看到公园，这才是提升产品溢价的关键。

但实际情况是，楼王及次楼王全部放在小区中间，被其他楼栋环绕，反而很难享受到周边的景观资源。

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