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虹桥徐泾「绿城·悦海棠」规划设计方案已公示，预计将推建面约107-184㎡3-4房产品！

3月13日，2026第一批次土拍举行，绿城经过33轮竞价摘得青浦徐泾地块，成交总价267496万元，溢价率6.57%，住宅楼板价31972元/㎡。该地块也是本轮土拍中唯一的溢价成交地块。

地块位于青浦徐泾板块，紧邻2号线蟠祥路站，北面邻近17号线蟠龙路站。地块东至蟠龙路，南至徐民东路，西至蟠和路，北至会恒路。出让面积38029.65㎡，容积率2.2。

根据规划方案显示，全盘规划11栋住宅，清一色16-17层小高层，做了架空设计---地下1层，地上架空1层，架空层板上再加16-17层。

根据总图，项目北侧为主要的车行、人行入口（宝业的主出入口在南侧），同时布置了双下沉式庭院+住宅配套用房（社区会所等）；连接下沉式庭院有一个室外泳池（宝业从目前的官宣资料来看，会所没有配置泳池），这些配置与南翔绿城留香园差不多。

不过，架空车库+下沉庭院很明显就是现在最流行的抬板设计，这将是绿城在上海的首个全域抬板项目，还是很值得同行和购房者期待的。

部分楼栋在抬板之上继续打造首层架空，打造泛会所。同时，KP站、垃圾房等不利因素也都放在板下了，板上是非常纯粹的居住环境。

预计户型面积为：建面约107-122㎡三房、约138-152-184㎡四房！

市场方面，地块西侧相邻的17-05地块于2025年11月由浙江宝业以总价17.3亿元竞得，楼面价31561元/㎡，溢价率5.17%。宝业项目4月即将开放展厅，预计将推建面约130-190㎡3-4房。

总结一下从规划方案看到的绿城徐泾项目的公区亮点：

约49米宽的入户大门，内接小下沉庭院+大下沉庭院连接室外泳池，入户归家仪式感非常亮眼！

据悉，项目全部两梯两户，无论户型大小，都有类独立电梯厅，产品统一高规格配置。

面积段在105-190㎡之间，刚需刚改，再到终极改善都能覆盖到。我们预测，地块售价大约在6.9万/㎡，105-140㎡区间段为主力户型，总价应在600-900万左右。

同样，根据面积越大享受到的资源越多的逻辑，105㎡小户型应该在靠近徐民东路那一侧，190㎡大户型应该在小区中部下沉庭院的两侧，其他面积段按照面积大小依次分布在小区中部和靠近会恒路一侧

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