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宁波保利海晏天珺

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昨日，备受关注的保利天珺项目首开已领证，登记时间12月19-21日，领出两幢高层，7#、12#，共81套，涵盖170和220㎡户型，整体均价74422元/m²，之前对外报价对标奥映鸣翠预计8万/m²左右。

距离奥映鸣翠首开已过去5个月，市场略有起伏，奥体能否抗跌？需要天珺首开来证实！

研究员长期在宁波和杭州两地了解项目，其实天珺系列在宁波早已落地，保利海晏天珺也是宁波2024年炽手可热的红盘，当时客户和媒体第一印象，“很不保利！”（保利发展之前在宁波市场以刚需为主）

在如此卷的宁波市场，依旧创下全年销售25亿。

今年9月的杭州保利天奕示范区开放时，也惊艳众人！

天奕是未科改善进阶版的选择，天珺则是保利发展奠定杭州“豪宅新贵”的一战。

那么天珺，值不值得买？可从以下几方面比较：

①、地段及定价的合理性。

②、产品定位及配置情况。

③、周边二手目前的价格。

保利天珺位于钱江世纪城核心板块，奥体印象城南侧，距离杭州红盘--奥映鸣翠，直线距离约800米，奥映鸣翠最后一次领证均价90550元/m²，72套，登记183组，中签率39.34%。

对比在售竞品，天珺价格优势明显。

户型定位也很纯粹，高层170-200-220m²，洋房240m²户型，四个纯改善户型，高层总价区间1078-2050万（已领证部分），高层户型门槛降至170㎡，改善门槛稍有降低。

部分精装配置：

①、大金中央空调，主卧卫生间与厨房也同样设置专用空调；

②、南侧采用四玻两腔夹一胶系统窗隔音；

③、排水用吉博力HDPE静音管同层排水；

④、全屋净水——前置过滤、中央净水、中央软水、末端净水；

⑤、厨房配置304不锈钢烟道，减少串味漏烟问题；

⑥、主卧配置柜体，摩根全屋智能。

聚焦周边二手房，阳光城檀悦挂牌均价7.1万/m²，139户型最新成交单价在6.5万/m²，景瑞天赋挂牌均价7.8万/m²，161㎡跃层户型成交单价约7万/m²。不过拿上述两盘比较不是很客观，一是上述两盘为8年前的产品，产品配置和小区配置落后太多，二是刚需定位，都是小户型为主。

故，成交价格仅限参考。

综上，天珺目前开放的全维示范区，让很多同行，眼前一亮，保利天珺可能站稳杭州【豪宅新贵圈】，静待天珺首开成绩！

最后一个问题，聚焦保利天珺首开，如何选房？

7#楼幢均价(170㎡)：71179元/m²。

东边套单元均价：71984元/m²，西边套70411元，相差1573元/m²，总价相差约27万。

12#楼幢均价（220㎡）：77003元/m²。

东边套单元均价：77111元/m²，西边套76895元，相差 216元/m²，总价相差约4.7万。

因为盖板抬高加上架空层，天珺的2楼相对于之前的4楼，采光和视野会好很多，不过开发商依旧根据景观+楼幢位置有较大价差的定价，接下来分别对12#和7#单独分析：