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9#西侧一线临河，直面河景资源，楼栋与河道之间还会有沿河步道；

10#南侧则是小区下沉庭院与入户大门，无论是归家还是到会所都非常方便。

两栋楼之间则是小区中轴景观，楼栋条件非常出色。

因为是首开，这次的价格也非常有性价比。在产品力全新迭代的基础上，开出了约6.78万/㎡的价格，这个价格甚至低于板块3年前6.99万/㎡的新房价格...

而且因为保利·都汇和煦全面领先的户型设计，实得率非常高，按实得率计算的单价，就更夸张了...

今天我们就一起来看下这个闵行红盘首开批次的一房一价，看看不同户型之间差价区别如何，以及帮大家梳理一下购房策略。

需要带差价一房一价表Excel版本的同学可以直接扫码获取。

一、楼栋价格

项目这次首开楼栋是9#和10#，位于小区中间位置，都是类一梯一户小高层，完全没有连廊，10#首层全部架空，两栋楼也没有紧邻的垃圾房等不利因素。

楼栋位置与楼栋产品配置都非常出色。

在户型分布上，9#西侧沿河是126㎡四房户型，其余则都是98~108㎡三房户型。

从楼栋价格来说，9#>10#，均价相差3000元/㎡出头。

9#是一线沿河楼栋，而且有126㎡大户型存在，所以整体价格会略高一些。

然后我们重点来看一下分门牌号的定价逻辑。

先来看本次开盘的主力户型，98㎡三房两卫起步户型，共60套，位于两栋楼的东侧单元。

户型定价整体原则是：边套>中间套，9#>10#。

17号01室因为是边套户型，而且靠近社区中轴景观，价格最高，但也只有约6.8万/㎡。

价格最低的是中间套15号02室，不到6.5万/㎡的均价，总价约570万起步，650万左右预算就可以挑了，入门级低总价优选！

然后是整盘主力户型，108㎡三房两卫，本次首开只有42套，位于两栋楼的西侧单元。

定价原则与98㎡户型类似，价格最高的是10#西边套16号02室，边套+靠近社区中轴景观，单价与9#东边套的98㎡户型基本一致。

两个108㎡中间套的位置都还不错，在套内实得面积一样的情况下，16号01室的产权面积会大一些，所以单价更低，只有6.5万/㎡出头，比18号01室便宜2000元/㎡左右。考虑到价格差异，我会比较推荐可以优先考虑16号01室。

而本次唯一的126㎡四房户型因为位于一线沿河位置，这个户型的额外面积又会比小户型更多一些，定价就是另一个价格体系了，单价约7.37万/㎡。

这个户型首开只有16套，房源非常稀缺。

按这个实得率计算的单价，可能比上下游的项目都要便宜一大截，毕竟两站地铁外的梅陇早就已经站稳8万+了。

我们来看下几个户型的具体情况。

第一个户型，98㎡三房两卫户型，全明独立电梯厅+双阳台+双花池+多飘窗+双270°转角飘窗（边套），约553万的起步总价直接暴击，也是刚需上车首选。

上图为边套示意，现在的新房配置确实很恐怖，98㎡的户型都用上独立电梯厅了，这放在之前是真不敢想，属于真正的越级配置。

除了独立电梯厅，这个户型内部边缘一圈要么是阳台，要么是飘窗，额外面积基本拉满了，而且南主卧和北次卧都做出了270°全景视野，房间内的视野效果会非常好。

边套户型均价只有约6.7万/㎡，98㎡中间套户型因为主卧只有南向飘窗，而且独立电梯厅空间会比边套略小一点，所以均价不到6.6万/㎡了，起步总价只有约553万...

这个数字太恐怖了，553万买这样的社区、户型、产品配置，作为自己刚需入门的一套房子，居住舒适度与性价比可以说拉满了。

我其实非常推荐选择98㎡中间套作为刚需上车首选，门槛最低。

第二个户型，108㎡三房两卫户型，全明独立电梯厅+南北三阳台+三花池+多飘窗+主卧270°转角飘窗（边套），起步总价竟然不到600万，功能性、舒适度、性价比兼备，综合性极强的六边形战士！

上图为边套示意，这个户型可以看作98㎡户型的尺度升级版，各个空间尺度有所提升，同时做出了「三阳台」。

多出的一个北阳台与北次卧空间结合，可以形成一个完整的卧室空间，不过98㎡边套的北向转角飘窗在这个户型就没有了。

但主卧仍然保留了270°无柱转角飘窗，这个边套户型位于10#西边套，正好靠近社区中轴景观，主卧的视野开阔度与景观视野会非常棒。

108㎡中间套户型主要也是少了主卧的270°转角飘窗，只有南向飘窗，同时北卧室少了一个小飘窗，所以均价会比边套低2000元/㎡出头。

第三个户型，126㎡四房两卫边套户型，全明独立电梯厅+全南向三阳台+三花池+满飘窗+双270°转角飘窗，一线沿河、双面看景、多附赠、高舒适度，四房改善首选，是一个可以住很久的户型。

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