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⭕上海保利珺园

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真正的不动产硬通货，第一属性永远是不可再生的稀缺。

土地层面：外环内15年零供应

据公开土地成交数据统计，2010年至2026年，上海外环内除风貌地块外，容积率≤1.1的纯住宅用地出让数量为0。保利珺园是上海主城15年来少有的约1.1容积率低密墅区——卖一套，少一套，这才是"稀缺"的真实含义。

板块层面：新江湾城唯一在售1.1墅区

新江湾板块标杆次新如嘉誉湾、九龙仓等容积率多在1.6–1.8，而板块内规划仅有的2幅1.1容积率宅地，保利珺园是唯一在售，另一幅E1-05B出让时间未定。且新江湾剩余规划宅地仅3幅，存量告急。

居住体验层面：密度减半，资源翻倍

约1.1容积率搭配20米限高，打造4–6层叠拼与联排，将更多土地归还给景观。

相比容积率≥2.0的高层社区：

人均绿地资源翻倍，楼间距更宽、采光更优

垂直住户更少，私密性显著提升

社区纯度更高，摒弃高密度刚需混居

链家历史成交数据显示：同板块低密别墅二手溢价率较高层高出约56.38%，流通性与抗跌性明显更强。

高层是城市的股票可增发，1.1容积率墅区是城市的收藏品。

02

Stranglehold 市场垄断

同总价段无竞品

建面约161–190㎡

真叠墅（4F上下两叠）

约2000万级

同预算北外滩/徐汇滨江仅购160㎡高层平层，无墅居体验

建面约200–252㎡

滨水联排

约2700–3500万起

市区联排普遍4000万+起步，新江湾4年断供后首个联排新品

建面约105–140㎡

墅质洋房（6F真洋房）

约1000万级

市区洋房多为7–11层小高层，此价位享1.1低密墅区圈层

新江湾过去5年新房总供应不足4000套，全新叠加供应仅135套（占比＜5%），保利珺园联排更是断供4年后首发——供给端的极度压缩，进一步放大了资产稀缺性。