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是户型拿不出手吗？我们今天就先扒项目，再扒户型。

先说说项目优劣

这个楼盘的优劣势非常明显：

优势是地铁近、线路多，上环线也方便，且不会存在之前靠近西武高铁的问题。

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劣势是周边社区划片普高率28%的拦江堤中学，规划中的华润万象让吃够了饼子的四新人毫无信心。产品本身以高层+超高层为主，社区密度偏高。

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即使它是过去多年的全市销冠楼盘续作，如果不在价格上多做文章，恐怕很难被市场接受。

再看看首开三个户型情况

老规矩，我们从得房率、格局及尺寸三个方面分析。因为官方没有标注尺寸，所以我这一次是基于报规图面宽推算，仅供参考，后期如有变动我再更新。

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首先说得房率：

99平套内95%、132平套内92%、137平套内89%，略低于同期主流新盘。毕竟首开这三个户型所在楼栋都是超高层，本身公摊就会大一些。

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再看户型格局：

99平中间户是市面上很成熟的设计，电梯双开门+独立前厅，三房两卫+双面宽阳台，客户接受度非常高。最早是从金地大成乐府开始，后面的新盘中间户基本沿用了这个设计思路。

132平边户是传统经典的动静分区格局，还是独梯入户，但整体设计偏保守。这个面积段其他项目一般都会做横厅，它却是竖厅。客厅与次卧之间是承重墙，没法打通改造，只能做标准四房，南向晾晒也不太方便。唯一的亮点是餐厅旁开了一个小窗采光，但可能会与对面一户对视。

137平边户格局最特殊，应该是为了观江景而设计。四个卧室两两分开，但两个卫生间又挨在一起，使用不便。中间过道浪费面积较大，客餐厅观景面的承重墙有点割裂，超高层就是这样没办法。

最后看具体尺寸：

我们拿云和奕的户型来作直观对比，99平中间户的各个空间尺寸，基本和云和奕95平差不多，面宽还更大一些，预计市场接受度会不错。

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132平的四个卧室尺度都不小，客餐厅虽然不是横厅但近4米8的面宽也还行，且都比云和奕121平的大，但考虑到建面132平，这个表现只能说中规中矩。

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137平的客餐厅大小跟132平差不多，但三个次卧尺度反而还略有缩减，得房率低和过道浪费的问题在此体现出来了。

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