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上海中海徐汇云锦华庭
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2025年10月20日，中海以总价44.65亿元竞得徐汇区龙华宅地，楼面价148503元/㎡，刷新了板块地价天花板，溢价率10%。项目位于徐汇区龙华街道 东至188N-I-6地块，南至龙兰路，西至188N-I-23、188N-I-20地块，北至188N-I-22、188N-I-23地块。
项目位于西岸核心区，紧邻地铁11号线云锦路站，周边紧邻云锦天地、绿地滨江CLUB，1公里可达西岸梦中心、西岸凤巢和龙华会等商业中心。地块1公里范围内有龙华寺、西岸美术馆、西岸艺术中心和油罐艺术中心等文化设施；2公里范围内可达上海体育场。今年1月9日，项目规划设计方案公示。项目建设用地面积20044.45㎡，容积率1.5，总建筑面积57523.58㎡，地上建筑面积31835.58㎡，其中住宅计容建筑面积30066.68㎡。总户数88户项目规划建造9幢4F联排，4幢8-9F洋房产品，总户数仅88户。
01｜规划方案越清楚，这盘的门槛就越高
如果说此前市场对中海云锦路的判断，还更多停留在“这是一块会很贵的低密地”，那么现在，随着楼栋排布和面积梯度进一步流出，这个项目其实已经不只是一个概念盘了。
结合总图排布、楼栋位置和面积层级来看，它的内部秩序已经非常清楚：西侧是洋房大宅，东侧是联排组团，东南角是叠拼
这张表最值得注意的，不是数字本身，而是它背后释放出来的信号：约280-300㎡级洋房只是起步，往上还有约350㎡+级洋房、约400㎡+级顶复，以及约400-520㎡级联排！
也就是说，中海云锦路面对的根本不是普通豪宅改善客群，而是徐汇滨江最核心、最挑剔、也最看重低密住区感的一批买家。换句话说，它不是简单把面积做大，而是把整个产品门槛做高了。
02｜为什么给到洋房20万、联排32万的预期？
很多人看到这个价格，第一反应一定是：会不会太猛？
但你把这块地的逻辑和这套产品组合放在一起看，就会发现，这个价格虽然激进，却不是没有底盘。
首先，土地条件已经决定了它不可能走普通定价逻辑。
1.5的容积率，放在徐汇滨江这种位置，本质上就意味着它不可能靠做大体量去摊成本，也不可能用常规产品线去走量。它只能往更纯、更少、更高门槛的方向去做。
云锦东方旁边，本身就是非常成熟的徐汇滨江高端居住坐标。这个位置最大的价值，在于它不是靠未来预期证明自己，而是板块氛围、圈层认知和高端居住生态，本身就已经能给项目托底。谁更低密，谁更纯，谁更像一个真正意义上的核心区收藏级住区。
中海云锦路项目这种产品序列，放在今天的上海核心区，本身就已经足够稀缺。所以中海云锦路接下来最值得看的，从来都不只是它卖多贵，而是它会不会真的像市场预判的那样，把徐汇滨江下一段低密顶豪的价格天花板，重新往上顶一格。
总而言之，这不是一个“更贵的房子”，更像是一块更难再出现的低密土地，终于开始被做成它本来就该有的样子！
这一项目最引人注目的特点是其“未来风格”定位。
从发布的立面过程稿可看到，该项目将运用大面积玻璃幕墙、全景落地窗以及流畅的曲线与弧形立面，营造出动态而有机的视觉形态。
对于追求前瞻性生活方式的顶尖富豪而言，这一项目将提供传统风貌之外的全新选择，带来更具未来感和艺术性的居住体验。
过去十年，徐汇新房总供应量为9964套，其中别墅产品仅有云锦东方推出的124套别墅产品，占比约1.24%，可谓“百里挑一”。
云锦东方曾创下超900%的认购率，至今仍是徐汇高端市场的传奇，且市场上流通房源极少。
中海此次在云锦路推出的80余套别墅，仅云锦东方业主的潜在转化需求，或许就已难以满足。
2025年10月20日，中海以44.65亿元成功竞得徐汇滨江云锦路地王，成交楼面价高达14.85万元/㎡，溢价率10%。地块容积率为1.5，占地面积约2万平方米，计容建筑面积约3万平方米，限高30米。
地块东侧毗邻西岸艺术中心、龙耀滨江广场，北靠绿地滨江商场，向西可俯瞰黄浦江支流龙华港，兼具自然与人文景观的顶豪基因。
周边资源丰富，东侧为西岸数字谷、西岸传媒港，聚集了阿里、腾讯、微软等头部企业，进一步提升了区域价值和发展潜力。
2026年，上海顶级豪宅市场的竞争依然激烈。
中海徐汇滨江地王项目凭借徐汇滨江的稀缺区位和未来风格的先锋别墅设计，有望在高端市场中建立显著的差异化竞争优势。
徐汇滨江地块
徐汇区WS5单元188N-I-21地块是本次土拍中最受关注的地块之一，起始楼板价就高达13.5万元/平方米，已刷新徐汇滨江起拍楼板价纪录。中海地产以44.65亿元竞得，成交楼板价148504元/平方米，溢价率10%地块开发体量3万㎡，容积率1.5，限高30米，可以做出8-10层的低密江景住区，与周边超高层豪宅形成差异化竞争。
从区位上看，该地块位于龙兰路和云锦路交汇处，距离11号线云锦路站约200米。
其区位也比即将入市的宸嘉龙华地王项目（楼板价126012元/㎡）更靠近滨江岸线，东侧西岸艺术中心、龙耀滨江广场，北靠绿地滨江商场，向西俯瞰黄浦江支流龙华港，兼具自然与人文景观的顶豪基因。地块周边资源丰富，东侧为西岸数字谷、西岸传媒港，聚集了阿里、腾讯、微软等头部企业。
八批次6幅地块中，全都取消了中小套型比例限制。
这条新规下，徐汇滨江新地块做清一色大户型几乎是必然。
根据出让文件，我们划几个重点：
①新地块的建筑高度控制在30米，大概率会是墅类产品；
②起始装标5000元/m²，封顶7000元/m²；
上海中海徐汇云锦华庭
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